Cuando por fin das el paso de comprar una vivienda, una de las primeras decisiones que tendrás que tomar es elegir entre las mejores hipotecas. Aunque uno de los primeros trámites que debes llevar a cabo no tiene que ver con esto, sino con la firma de las arras. ¿Pero sabes qué es un contrato de arras y por qué es tan importante para asegurar que la compraventa se desarrolle sin problemas?
A continuación vamos a contarte qué es el contrato de arras de compraventa de una vivienda, qué tipos de contratos de arras puede haber y cuánto dinero hay que pagar. Además, resolveremos las dudas más frecuentes sobre el documento de arras para que puedas disponer de toda la información antes de firmar.
¿Qué es un contrato de arras de una vivienda?
Comencemos por aclarar qué son las arras de un piso o casa. Se trata de un contrato privado entre el comprador y el vendedor, que asegura el compromiso de formalizar la transacción por ambas partes. Al firmar las arras, el comprador paga cierta cantidad como anticipo, asegurándose la reserva de la vivienda.
Asimismo, en el contrato de arras de compraventa se establece el plazo y las condiciones en las que se adquirirá la vivienda. En caso de que alguna de las partes incumpla el acuerdo, deberá pagar una cantidad estipulada en concepto de penalización.
¿Para qué sirve un contrato de arras?
Los contratos de arras de viviendas se firman, normalmente, cuando una de las partes necesita cierto tiempo para formalizar la transacción. Así, el comprador se asegura de que el inmueble no sigue disponible para otras personas mientras se cumple dicho plazo.
De esta forma, el contrato de arras de compraventa de una vivienda es útil, por ejemplo, cuando el comprador tiene que buscar y firmar una hipoteca, cuando el vendedor necesita tiempo para encontrar otra vivienda o cuando el comprador debe vender otro inmueble antes de adquirir el nuevo.
¿Qué debe contener un contrato de arras?
Veamos ahora cómo es un contrato de arras en la venta de un piso y qué aspectos debe incluir:
- Datos personales de ambas partes: nombre, apellidos y DNI.
- Datos sobre la vivienda: dirección, características, referencia catastral, etc.
- Precio de venta.
- Cantidad entregada en concepto de arras.
- Plazo para la firma del contrato de compraventa.
- Penalizaciones en caso de incumplimiento del contrato.
- Distribución de los gastos de compraventa.
- Firma de ambas partes.
¿Quién hace el contrato de arras?
El contrato de arras de un piso o casa puede ser redactado por distintas partes, siendo las más habituales:
Contrato de arras entre particulares: En caso de que la compraventa se realice entre particulares, será el vendedor o el comprador el que redacte el contrato de arras, aunque se recomienda hacerlo siguiendo un modelo para no omitir ninguna información importante.
A través de una inmobiliaria: Si la compraventa es gestionada por una inmobiliaria, es esta quien se encarga de la redacción del documento de arras.
Con un especialista independiente: Algunos particulares acuden a un abogado especializado para que les ayude a hacer el contrato de arras en la compra de una vivienda, asegurando así que sea legal e incluya todas las cláusulas necesarias.
¿Qué tipos de arras puede haber?
A continuación, vamos a ver qué tipos de contratos de arras existen:
Contrato de arras confirmatorias
En primer lugar, aclararemos qué es un contrato de arras confirmatorias. Consiste en una garantía del compromiso de compraventa, actuando como prueba del acuerdo entre ambas partes.
Si una de las partes incumple el contrato de arras, la otra puede exigir su cumplimiento o, en su defecto, reclamar daños y perjuicios.
Este tipo de arras no está regulado explícitamente en el Código Civil, sino que se aplica a través de la interpretación general de los contratos, en función de lo expuesto en el artículo 1124 del citado código.
Contrato de arras penales
Otro de los tipos de contratos de arras es el de arras penales, que tampoco está regulado de forma específica en el Código Civil pero funciona como una cláusula penal en caso de incumplimiento, según lo recogido en los artículos 1152 a 1155 de dicho código.
Si una de las partes no cumple con lo pactado, la penalización es más alta, ya que puede incluir una indemnización por daños y perjuicios, además de la pérdida de las arras o su devolución por duplicado. Es un tipo de contrato de arras menos común.
La diferencia con el tipo anterior es que, mientras que en las arras confirmatorias la indemnización no está predeterminada en el contrato y suele ser resuelta mediante un proceso judicial, en las arras penales la penalización está establecida y cuantificada en el documento de arras.
Contrato de arras penitenciales
Por último, vamos a ver qué son las arras penitenciales, que son la modalidad más frecuente, ya que son las únicas que permiten resolver el contrato de forma unilateral. Los contratos de arras penitenciales son los únicos regulados específicamente en el Código Civil, concretamente en el artículo 1454.
Dicho artículo establece que, "si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".
¿Cuánto dinero se da en un contrato de arras?
Otra de las preguntas más frecuentes respecto a este contrato es cuánto son las arras de un piso. La respuesta es que el importe del contrato de arras no está establecido por ley, sino que puede negociarse entre el comprador y el vendedor.
Sin embargo, si quieres saber cuánto se paga de arras habitualmente, la cantidad suele oscilar entre el 5% y el 15% del importe total de la vivienda, siendo el 10% el porcentaje de contrato de arras más frecuente. Posteriormente, el importe pagado se descuenta del precio final.
¿Quién paga el contrato de arras?
Es el comprador quien se hace cargo del pago de la cantidad acordada en el contrato de arras, ya que, como acabamos de ver, este importe se descontará del precio total del inmueble.
¿A quién se le ingresan las arras?
Por su parte, el pago de las arras se ingresa en la mayoría de los casos al vendedor de la propiedad. No obstante, en algunas ocasiones, cuando la venta se gestiona a través de una agencia inmobiliaria, las arras pueden depositarse en la cuenta de esta empresa como intermediaria, proporcionando mayor seguridad hasta la firma del contrato de compraventa.
Dudas frecuentes sobre los contratos de arras
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
Si te preguntas si el contrato de arras es obligatorio en España, la respuesta es que no. Simplemente es una herramienta opcional que las partes pueden utilizar para asegurar el compromiso en una compraventa.
De hecho, aunque no hay por qué firmar un contrato de arras, es una práctica muy común que establece las condiciones de la operación y evita posibles problemas.
¿Cuál es el plazo para escriturar desde el contrato de arras? ¿Y el tiempo entre la reserva y el contrato de arras?
En España, el plazo entre el contrato de arras y la escritura no está establecido por ley, sino que debe acordarse entre el comprador y el vendedor y reflejarse en el documento. Lo habitual es que el tiempo entre el contrato de arras y la escritura sea de entre uno y tres meses.
Respecto al tiempo entre la reserva y la firma del contrato de arras, tampoco existe un plazo legalmente fijado. En general, este periodo suele ser breve, entre una y dos semanas.
¿Las arras se descuentan de la hipoteca?
Otra duda frecuente es si el contrato de arras se descuenta de la hipoteca y la respuesta es que no exactamente. La cantidad abonada en el contrato de arras se deduce del importe total de la vivienda, mientras que la hipoteca cubre el importe restante.
Por ejemplo, si el precio de la vivienda es de 200.000 euros y se han entregado 20.000 euros como arras, la cantidad pendiente sería de 180.000 euros, y es este importe el que se tiene en cuenta para la hipoteca, no incluyendo las arras.
¿Se puede modificar un contrato de arras?
Es posible modificar o ampliar un contrato de arras siempre que ambas partes estén de acuerdo. Asimismo, los cambios deben realizarse por escrito y deben ser firmados tanto por el comprador como por el vendedor.
¿Dónde se firma el contrato de arras?
En muchas ocasiones, el contrato de arras se firma ante notario para darle una mayor formalidad y seriedad al acuerdo. Sin embargo, también puede firmarse en las oficinas de la inmobiliaria e incluso en una vivienda, cafetería o cualquier otro lugar acordado cuando la firma se realiza entre particulares.
¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?
Como ya se ha comentado, la vigencia del contrato de arras dependerá de las condiciones que el comprador y el vendedor acuerden en cada caso particular, siendo lo más habitual entre uno y tres meses.
¿Hay que declarar el dinero de un contrato de arras?
En España, el dinero de un contrato de arras generalmente no se declara por separado, ya que se considera parte del precio total de la compra. Sin embargo, el vendedor deberá incluirlo en su declaración del IRPF como ganancia patrimonial si se completa la venta, o en caso de quedarse con el importe por incumplimiento del comprador.
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