Subrogación de hipoteca: ¿qué es, cómo hacerla y cuándo me conviene?

A lo largo de los muchos años que dura un préstamo hipotecario, tanto nuestras condiciones financieras como el mercado inmobiliario pueden cambiar mucho. Para beneficiarnos de dichos cambios, podemos utilizar las subrogaciones de hipoteca.

Imagina que firmaste una hipoteca cuando los tipos de interés estaban más altos y ahora has echado un ojo a las mejores hipotecas del mercado y quieres obtener condiciones más ventajosas: puedes cambiar de banco la hipoteca para aprovechar los nuevos tipos de interés. O quizás quieres comprar una nueva vivienda que ya está hipotecada: su propietario puede subrogar la hipoteca a otra persona para que sea el nuevo titular del préstamo.

Para que entiendas mejor estos supuestos, te explicamos qué es subrogar una hipoteca y cuáles son los tipos de subrogación hipotecaria que existen. También te contaremos los beneficios que aporta una hipoteca subrogada, cuánto cuesta cambiar la hipoteca de banco y cómo puedes hacerlo. Además, te daremos algunos ejemplos prácticos para que no te quedes con dudas.

¿Qué es una subrogación de hipoteca?

En primer lugar, vamos a explicar qué significa subrogar una hipoteca. Sencillamente, consiste en sustituir una de las partes que conforman el préstamo hipotecario. Es decir, en las subrogaciones de hipotecas puede cambiarse de banco (el acreedor) o de titular de la deuda (el deudor).

Tipos de subrogación hipotecaria

En base a la definición anterior, podemos distinguir entre dos tipos de subrogación de préstamo hipotecario, que son:

• Subrogación de hipoteca de deudor: también conocida como subrogación de hipoteca entre particulares, consiste en cambiar el titular del préstamo. Suele ocurrir cuando se vende una casa que ya está hipotecada; en ese caso, el nuevo comprador asume la hipoteca subrogada sin tener que pagar los impuestos que conlleva la contratación de un préstamo nuevo. No obstante, el banco siempre realizará un estudio de viabilidad al nuevo deudor para asegurarse de que puede asumir el préstamo hipotecario.
• Subrogación de hipoteca de acreedor: se trata de hacer un cambio de hipoteca a otro banco, generalmente a uno que ofrece mejores condiciones. En este post, vamos a tratar principalmente sobre este tipo de traspaso de hipoteca.

Ventajas de la subrogación de hipoteca: ¿Qué se puede mejorar?

Mediante la subrogación hipotecaria, los clientes tienen la posibilidad de trasladar su préstamo a otra entidad que les ofrezca mejores condiciones. Los principales aspectos que se pueden mejorar suelen ser:

• Tipo de interés: en muchos casos, optar por una hipoteca subrogada se debe a la posibilidad de aplicarse un tipo de interés más bajo. Pero en otras ocasiones también se hace para cambiar de una hipoteca variable a fija, o viceversa.
• Plazo de amortización del préstamo: subrogarse a una hipoteca puede servir también para alargar la duración de la misma, reduciendo por tanto la mensualidad a pagar.
• Productos vinculados: cambiar una hipoteca de banco puede ayudarnos a deshacernos de diferentes productos vinculados que nos vimos obligados a contratar durante la constitución de la hipoteca para obtener un tipo de interés mejor. 
• Comisiones: al llevar la hipoteca a otro banco podemos conseguir menos comisiones de amortización o cancelación, por ejemplo.

Gastos de la subrogación de hipoteca: ¿cuánto cuesta cambiar la hipoteca de un banco a otro?

Antes de decidirse a traspasar la hipoteca a otro banco, es habitual preguntarse cuánto cuesta subrogar una hipoteca. A continuación, vamos a contarte qué gastos tiene cambiar la hipoteca de banco y quién paga los gastos de subrogación de la hipoteca.

Aunque la subrogación hipotecaria tiene como objetivo mejorar las condiciones del préstamo, la operación lleva consigo una serie de costes que conviene tener en cuenta. Por ello, antes de lanzarse a realizar el cambio deberás analizar si la rebaja en el tipo de interés es lo suficientemente importante como para compensar los gastos. Además, será importante tener en cuenta si la nueva entidad nos ofrece la contratación de productos vinculados y qué coste tendrían. 

Desde la puesta en marcha de la nueva Ley Hipotecaria de 2019, los gastos hipotecarios de la subrogación se han reducido considerablemente. La repartición entre el cliente y el banco queda así:

• Gastos que asume el banco: corre con los gastos de notaría, gestoría y registro, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD).
• Gastos de cambiar la hipoteca de banco para el cliente: deberá abonar los gastos de tasación del inmueble, al igual que ocurre con la constitución de las nuevas hipotecas. También tendrá que hacerse cargo de los gastos derivados de la antigua hipoteca, como son las posibles comisiones por cancelación o amortización anticipada. Asimismo, el cliente también debe asumir la comisión por subrogación, que detallamos a continuación.

¿Qué es la comisión de subrogación de la hipoteca?

La comisión por subrogación de la hipoteca es la cantidad que se paga a la entidad financiera de la que el cliente se marcha al cambiar la hipoteca a otro banco. Es aquella que se aplica sobre la propia operación de cambio, concretamente sobre el capital pendiente de pago, y existen distintos límites máximos en función de la fecha en la que se firmó el préstamo hipotecario, del tipo de hipoteca (fija o variable), así como del motivo de la subrogación (para mejorar condiciones o para hacer un cambio de hipoteca variable a fija).

Como se observa en la tabla, la comisión de subrogación suele ser más elevada durante los primeros años. Y es que si lo que se busca es mejorar las condiciones del préstamo siempre suele salir más a cuenta hacerlo durante la primera mitad de la vida de la hipoteca. La razón es que la mayoría de los préstamos hipotecarios en España siguen el sistema de amortización francés, con el que se suelen pagar más intereses al inicio del préstamo y se amortiza más capital al final. 

¿Cómo cambiar la hipoteca de banco paso a paso?

Para cambiar de hipoteca a otro banco, debes seguir una serie de pasos que te detallamos a continuación:

1. Buscar una nueva oferta vinculante por parte de otra entidad que suponga una mejora significativa en las condiciones de tu hipoteca.
2. El nuevo banco se pondrá en contacto con el antiguo titular de la hipoteca para hacérselo saber y para pedir que se le certifique el saldo pendiente que existe en dicho préstamo. En un periodo de siete días el antiguo banco tendrá que emitir ese certificado. 
3. El antiguo banco dispondrá de 15 días para competir con el nuevo banco y para tratar de igualar las condiciones que le ofrecen al hipotecado.
4. En este punto del cambio de hipoteca de un banco a otro, pueden pasar dos cosas:

             a) Si aceptas la oferta de tu antiguo banco, no se producirá la subrogación. En este caso, firmarás una novación con tu entidad financiera actual para que se apliquen las nuevas condiciones acordadas.

            b) Si no aceptas la oferta, se otorgará la escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario al nuevo banco. Con ella, la entidad asumirá la propiedad de la hipoteca y transferirá el importe del capital pendiente al antiguo banco. 

Ahora que ya sabes cómo cambiar la hipoteca de banco, puedes ver que es un proceso bastante sencillo que ahora favorece más al cliente tras la llegada de la nueva Ley Hipotecaria. Antes de la entrada en vigor de esta ley, la entidad titular del préstamo podía evitar la subrogación si igualaba o mejoraba la oferta del banco competidor. Ahora, sin embargo, el cliente es quien decide si se quiere marchar o no, independientemente de la contraoferta que haya hecho su banco.

Ejemplos de subrogación de hipotecas

Ya hemos visto que se puede cambiar la hipoteca de banco para obtener mejores condiciones o para pasar la hipoteca de variable a fija, pero vamos a poner dos ejemplos para que se entienda mejor.

Subrogación hipotecaria para mejorar las condiciones

Supongamos que contrataste una hipoteca a 20 años en 2010 con un tipo de interés fijo del 4,5% (en aquel año, el tipo medio al inicio de las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 5,11%, según el INE). De este préstamo, todavía te quedan por pagar 100.000 euros y un nuevo banco te ofrece una hipoteca mejor, con un tipo de interés del 2,75%. 

En este caso, al encontrarte en el décimo año de la hipoteca, el banco aplicaría una comisión máxima de subrogación del 0,25%, es decir 250 euros. Además, tendrías que pagar la tasación de la vivienda, que de media se encuentra en los 400 euros. En total, en concepto de gastos abonarías 650 euros. 

Si durante los 10 años que te quedan del préstamo siguieras pagando la hipoteca a un tipo del 4,5%, tendrías que pagar una cuota mensual de 1.036,38 euros y unos intereses de 23.355,21 euros. En cambio, con las condiciones de la nueva hipoteca la cuota pasaría a ser de 954,11 euros y los intereses sumarían casi 14.493,25 euros. Con todo, la diferencia entre los intereses sería de 8.861,96 euros. A esta cifra habría que restarle los gastos de subrogación, con lo que el ahorro total al pasar la hipoteca a otro banco sería de 8.211,96 euros. 

Subrogar una hipoteca para cambiar la hipoteca de variable a fija

Si lo que te interesa es asegurarte una cuota fija durante el resto de la vida del préstamo y tenías una hipoteca a tipo variable, puede ser interesante cambiar la hipoteca de variable a fija, aunque conviene estudiarlo detenidamente. 

En este caso, tenemos una hipoteca a 20 años de la que todavía nos quedan por pagar 100.000 euros. El préstamo lo firmamos en el año 2010 con un tipo de interés variable de euríbor+3% (aquel año el interés medio al inicio de las hipotecas era del 3,56%). Sin embargo, ahora hemos conseguido una oferta de otro banco con el que nos dan la posibilidad de cambiar a una hipoteca a tipo fijo del 2,75%. 

En este caso, puesto que se trata de un cambio de hipoteca variable a fija no tendremos que asumir comisión de subrogación, ya que hace 10 años que se constituyó el préstamo. El único gasto que habrá que pagar será la tasación que, para nuestro ejemplo, es de 400 euros.
Si no cambiáramos la hipoteca la cuota a asumir sería de unos 965,61 euros mensuales aproximadamente, sujeta a las revisiones del euríbor. Todo ello haría que estuviéramos pagando unos intereses de 15.873,2 euros. Si nos acogiéramos a la nueva oferta, la cuota sería de 954,11 euros, con unos intereses totales de 14.493,2 euros. En este caso, el ahorro de intereses rondaría los 1.380 euros, al que habría que restarle la tasación. En total, el ahorro se situaría cerca de los 1.000 euros. 

Entonces, ¿merece la pena cambiar la hipoteca de banco?

Para saber si merece la pena o no la subrogación hipotecaria, habrá que calcular la subrogación de la hipoteca en cada situación personal, como en los ejemplos anteriores. En muchas ocasiones, la diferencia será prácticamente nula, pero en otras cambiar la hipoteca a otro banco puede resultar muy beneficioso para el hipotecado. 

Como hemos mencionado más arriba, una de las ventajas que tiene la subrogación hipotecaria es que el cliente puede aprovechar para desprenderse de los productos vinculados de su antigua entidad, así como de cláusulas abusivas que tuviera su préstamo o, incluso, deshacerse de otros tipos de hipoteca como la multidivisa o una referenciada a otro índice como el IRPH. 

Además, para que la subrogación de hipoteca resulte más beneficiosa, lo ideal es hacerlo durante los primeros años de la vida del préstamo, ya que si se hace mucho más tarde apenas merecerá la pena porque la mayor parte de los intereses ya se habrán amortizado. 

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