El gran cambio que traído la era digital a los negocios también ha llegado al desarrollo geográfico y con un enorme impacto económico. Ahora ya no importa tanto que haya grandes fábricas, ya no cuentan tanto los conglomerados industriales, como la generación de ideas. Y esto lo tienen muy en cuenta los gestores a la hora de realizar inversiones inmobiliarias, como vamos a ver en esta entrevista con Hugo Machin, co-gestor del fondo Schroder International Selection Fund Global Cities Real Estate (Schroder ISF Global Cities Real Estate). A continuación os dejamos la entrevista. 


¿Por qué invertir en ciudades y por qué ahora?

La razón por la que alguien querría invertir en ciudades globales en este momento se debe a que, en lo que respecta a la economía global, hemos dejado de “hacer cosas”. Hemos dejado de fabricar cosas físicas y lo que realmente estamos fabricando ahora son ideas. Las ciudades son muy importantes ya que generan una especie de fuerza centrífuga, por decirlo de alguna manera,  que atrae a las ideas y suponen verdaderos centros de conocimiento  (clusters en inglés) capaces de monetizar y rentabilizar todas las ideas. 

Y el mejor ejemplo de ello es un lugar como Standford, en la Costa Oeste de Estados Unidos. La Universidad de Standford ha creado un gran número de ideas que han sido rentabilizadas, de ahí el nacimiento de Silicon Valley y de todas las empresas que han ido saliendo de ahí.

De manera que, estamos ante un efecto global de centralización y debemos distinguir entre ciudades realmente fuertes, que basan su fortaleza en el conocimiento y que son económicamente más fuertes, yestán las ciudades industriales del siglo XX. 

Un ejemplo de ciudad industrial es Detroit, que se está debilitando cada vez más, ya que la industria automovilística se ha trasladado al extranjero o se ha automatizado en gran medida. En Detroit, se puede observar un efecto de des-urbanización.Justo lo contrario ocurre en Shenzhen, en el sureste de China, donde se han visto grandes niveles de urbanización en los últimos años. Así, una ciudad que a principios de los años 60 era sólo un pueblo de pescadores se ha convertido ahora en una de las urbes más grandes del mundo, con una población casi del mismo tamaño que Londres. Shenzhen se ha erigido como eje central en términos de producción. Cuando analizamos las compañías que han salido de esta ciudad, nos encontramos con ejemplos como Tencent, Huawei o DJI. Por tanto, podríamos decir que Shenzhen es hoy el centro de la industria electrónica del consumo global.

Ésta es realmente la idea clave que reside detrás de las ciudades globales: el hecho de que la economía del conocimiento se está fortaleciendo en detrimento de las ciudades industriales donde las cosas se están poniendo realmente difíciles.


¿Cuáles son los riesgos a los que se enfrenta este sector?

El riesgo más llamativo es, en realidad, todo lo relacionado con la desintermediación, que es obviamente una palabra muy elegante para decir que alguien puede venir a quitarte tu negocio.

En este sentido, si invertimos en empresas que poseen activos físicos reales, tendremos que tener en cuenta lo que ha ocurrido en el sector retail: los establecimientos se están quedando sin clientes porque los minoristas están quebrando a tanta velocidad que no hay demanda.

Las nuevas tecnologías proporcionan al consumidor una facilidad para obtener lo que quiera en el momento que quiera; hecho que juega en contra de los establecimientos de las ciudades más pequeñas, ya que el mayor grueso de negocio se está concentrando en el centro de las grandes ciudades. 

Asimismo, ahora tenemos mucha más facilidad a la hora de alquilar oficinas. Ya no es necesario desembolsar una cantidad elevada para comprar parte de un edificio, ya que existen sistemas como el ‘leasing’, que nos proporcionan mucha más flexibilidad para nuestros negocios. Evidentemente, este factor no es tan positivo para los propietarios de los inmuebles porque pierden, de alguna manera, el poder de fijación de precios. Quizá, lo que está ocurriendo en el mercado retail, se traslade también al mercado inmobiliario. 


¿Qué buscan los inversores cuando invierten en ciudades globales?

Principalmente, están buscando dos cosas absolutamente importantes: universidades potentes (buscan invertir en conocimiento y nuevas ideas para monetizarlas) y una buena infraestructura de transporte. 

Hoy en día, la mayoría de la financiación se concentra en ciudades como San Francisco, donde se encuentra la Universidad de Stanford; Boston, ciudad donde encontramos el Instituto Tecnológico de Massachusetts (MIT por sus siglas en inglés) o Nueva York, donde se está situada la prestigiosa Universidad de Columbia. Por tanto, se crea un círculo virtuoso que provoca que la mayoría de empresas exitosas quieran estar cercar de estos centros universitarios. 

Un ejemplo de lo contrario es, como ya se ha apuntado antes, Detroit. Hace 50 años, la ciudad de Detroit aglutinaba a un gran número de compañías y centros de negocios; en cambio, en las últimas décadas, su dependencia de la industria del automóvil ha provocado que la ciudad sufra un declive. Este fracaso, en parte, se debe a su incapacidad de adaptación al clima de cambios industriales, económicos y tecnológicos.


¿Cómo puede la tecnología ayudar a impulsar las ciudades como inversión?

La tecnología puede hacer que las ciudades sean potencialmente más eficientes. De hecho, hay una serie de áreas en las que la tecnología puede ayudar a potenciar estos factores. Por ejemplo, ha fomentado la implementación de energías renovables en los edificios, al abaratar los costes de las mismas. 

En este sentido, observamos como Singapur se ha convertido en una ciudad muy exitosa. No obstante, ahora mismo tiene un problema de carencia de agua, y está implantando sistemas para que las plantas de desalinización sean más sostenibles.

Por tanto, la tecnología puede ayudar a las ciudades a ser más eficientes en aquellas áreas en las que tienen deficiencias. 
 

Centrándonos en el mercado español, ¿Por qué os convenció Colonial?

Principalmente, hay dos razones: Madrid y Barcelona. Colonial es una socimi que tiene una gran presencia en ambos mercados, con precios competitivos debido a la falta de oferta de sus competidores y a la alta demanda. Colonial está en el sitio correcto en el momento indicado. 

Además, la compañía tiene una fuerte presencia en el centro de París, otro mercado que nos gusta especialmente. También presenta unos buenos balances y un equipo directivo y de gestión muy competente. A su vez, sigue teniendo potencial de expansión. 


Has hablado sobre Madrid y Barcelona, ¿qué crees que necesitan para que las incluyan en el índice Schroders Global Cities 30?

Es complicado que puedan estar en el top de nuestro índice, ya que uno de los factores a los que damos más peso es al tamaño de la población. En este sentido, un 80% de la medición se corresponde con el número de habitantes y el 20% restante, en el crecimiento futuro de la ciudad. 

Es cierto que son ciudades europeas con mucho éxito y, además, poseen todos los atributos que nos gustan, pero, el tamaño de su población no está creciendo al mismo ritmo al que sí lo hacen unas 20 ciudades chinas.