"Es más rentable acoger la sede de una empresa como Amazon que unos Juegos Olímpicos" - Entrevista Global Cities

Hasta hace nada había auténticas batallas y campañas, que nos lo digan a los que vivimos en Madrid, por hacerse con unos Juegos Olímplicos. Eso ya ha cambiado. Los de 2024 y 2028 se los repartieron entre París y Los Ángeles por falta de más candidatos. Todo lo contrario de lo que está sucediendo con la nueva sede de Amazon. La compañía abrió un proceso para recibir solicitudes y cerca de 240 ciudades han presentado candidatura. 

Hugo Machin, uno de los gestores del fondo Schroders Global Cities (vídeo de una presentación reciente), lo pone como ejemplo de los profundos cambios que está viviendo el mundo y, en concreto, el mercado inmobiliario, junto con otros muchos como los tremendos impactos de la tecnología, y las oportunidades que puede ofrecer para los inversores.

Hace unas semanas estuve charlando sobre todos estos temas con él en la sede de Schroders (grupo en Finect) en Londres, en esta entrevista que comparto a continuación.

- ¿Por qué invertir en un fondo de ciudades globales?

"Se trata de proteger el capital a largo plazo seleccionando las mejores ciudades y las compañías clave en estas ciudades, creando una fortaleza para nuestra inversión. Nuestra forma de invertir en inmobiliario es como lo haría un fondo soberano 
El mundo está cambiando a toda velocidad. Estamos en la segunda fase de la revolución industrial, que es la revolución tecnológica. En la primera fase, los grandes núcleos urbanos vivieron un gran crecimiento, porque se necesitaban mayores inversiones de capital para rentabilizar los nuevos negocios y necesitaban instalarse en grandes lugares, con cada vez más gente para trabajar. Ahora, la revolución tecnológica está propiciando otras necesidades que están transformando los mercados inmobiliarios". 

- ¿En qué sentido? 

"El mejor ejemplo es lo que está sucediendo con la nueva sede de Amazon, en cuya construcción espera invertir más de 5.000 millones de dólares, donde podrían trabajar hasta 50.0000 empleados con alta remuneración. Amazon ha abierto un proceso público para que las ciudades interesadas presenten su candidatura (para la que ha recibido cerca de 240 propuestas). Lo que necesita este gigante es acceso al mejor talento y un sistema de transporte y comunicaciones óptimo, y adicionalmente, buena oferta cultural y de ocio, buenos restaurantes, museos… Esto reduce a muy pocos nombres el número de ciudades que realmente cumplen estas condiciones en EEUU. Se trata de unas muy pocas urbes, que cada vez atraerán a más compañías y a otras empresas que darán servicio a esta mayor concentración de trabajadores. 

Si tienes un buen edificio de oficinas en estas ciudades, la lógica del negocio es muy simple: podrás beneficiarte de estas tendencias".
 

- Parece más importante para una ciudad ahora albergar la sede de una empresa como Amazon que unos Juegos Olímpicos.

"Desde una perspectiva de largo plazo obtendrían muchos más ingresos fiscales de lo que se gastaría en las instalaciones. Y más todavía si la compañía sigue creciendo. Se genera un círculo virtuoso: más gente bien remunerada en la ciudad, que atrae a más gente, que incrementa los ingresos disponibles, que supone más gasto en restaurantes o entretenimiento, que atrae a más gente que quiere vivir allí o visitar la ciudad… Vemos este tipo de urbes ganando cada vez más atractivo frente al resto. Desde el punto de vista de la inversión en inmobiliario, nos parece que se polarizan las opciones: o blanco o negro". 

- ¿Y esta tendencia no se puede ver truncada si se impone el trabajo a distancia en muchas empresas?

"Al final del día, aunque el desarrollo tecnológico aumenta las opciones, las personas necesitan estar en contacto, cara a cara, o como parte de una red. Trabajar como una isla humana es muy difícil para desarrollarte y progresar en tu trabajo. Pero está claro que la tecnología está generando tendencias que tienen un enorme impacto en la inversión inmobiliaria. En algunos casos, mucho más profundos y de mayor calado de lo que piensa mucha gente. Por ejemplo, lo que está sucediendo con el comercio electrónico y nuestros hábitos de compras. Mis padres todavía compran en tiendas físicas o centros comerciales, pero mis hijos no lo harán. Buena parte del inmobiliario comercial se va a quedar obsoleto, porque no vas a ir a comprar sino que la compra va a venir a tí. Pero esto va a traer también oportunidades, por la mayor demanda de centros de logística y almacenaje de los productos que se compran online, que tendrán que estar cerca de las grandes ciudades para poder llevarlos pronto al comprador.

Si eres una compañía que tiene un almacén enorme en New Jersey, cerca de Manhattan, vas a poder ir realizando subidas del precio del alquiler cada año, porque vas a tener mucha demanda de ese espacio".

- ¿Y cómo se sabe cuáles son esas ciudades? ¿Cómo conocer las que serán ganadoras en esta segunda parte de la revolución industrial? 

"Esta es la clave, como decíamos antes, encontrar las ciudades ganadoras. En Schroders hemos creado un índice de Ciudades Globales que tiene en cuenta cinco factores: población en edad laboral, ingresos medios familiares, ranking universitario, ventas minoristas y crecimiento del PIB. Después, analizamos las compañías inmobiliarias y mapeamos todos sus activos, donde tienen cada una de sus propiedades, y las puntuamos según el ranking de ciudades globales. De tal forma que cada activo recibe la puntuación de la ciudad en la que se encuentra. Este análisis nos deja un ranking de inmobiliarias con mejores instalaciones en las mejores ciudades, que consideramos el mejor destino para la inversión inmobiliaria, para obtener los mejores retornos a largo plazo. 
La relación de estos factores y el sector inmobiliario, que nos ayuda a definir dónde queremos invertir". 
 

- ¿Y cómo influye aquí la política, las decisiones de las administraciones públicas sobre las ciudades? 

"Puede tener una gran importancia. Y, en particular, en el lado del aumento o no de la oferta inmobiliaria, que afecta a los precios. Veámoslo con el ejemplo de Los Ángeles, que ocupa la primera posición en nuestro ránking. Esta ciudad no se puede hacer más grande. Por un lado, porque está rodeada de parques naturales. Pero, por otra, por las decisiones políticas. Si un edificio es demolido, el nuevo no puede superar en altura al anterior. Físicamente, Los Angeles no puede crecer, pero al mismo tiene una fuerte demanda, no sólo de entretenimiento, sino de tecnológicas como Netflix y entidades financieras. Esto da el poder a las inmobiliarias con propiedades en la ciudad de aumentar el precio del alquiler.

En cambio, una ciudad que permite construir más sin límite puede destruir el valor del metro cuadrado por exceso de oferta. De hecho, en una misma ciudad como Londres se ven las dos realidades: en la City se ha permitido una política de construcción más expansiva y en mayores alturas, mientras que en el West End es mucho más restrictiva. Por eso no tenemos activos en la City y sí en otras partes de Londres".

- Por valoraciones, ¿cuál es vuestra visión? 

"Nuestro proceso es muy sistemático. Primero miramos los riesgos, el balance de las compañías, la deuda...  Y después la valoración. Se podría decir, por ejemplo, que nuestra cartera tiene una rentabilidad por dividendo inferior a otros fondos del sector, pero estamos apostando por la protección para nuestro capital que supone invertir en activos irremplazables, insustituibles. Esto es absolutamente crítico. A un inversor minorista le da la oportunidad de tener exposición a los mejores activos en las mejores ciudades del mundo sin tener que invertir cientos millones de euros para poder comprar los edificios".

- ¿Alguna compañía española en el ranking de Global Cities? 

"No en el Top 30, pero sí seguimos Madrid y Barcelona. De hecho, tenemos una compañía española en cartera, que es Colonial. Ambas ciudades son muy fuertes en sus universidades, pero cuando comparas a nivel global, no tanto como Boston, por ejemplo. En el factor de población, están muy lejos de otras ciudades. Sólo en China hay más de 20 ciudades con más población que Madrid o Barcelona". 

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