¿Es el ladrillo un valor tan seguro?

Que España es un país de propietarios en materia inmobiliaria (63% de los españoles viven en régimen de propiedad), es una realidad. Históricamente, los españoles, hemos considerado que la opción del alquiler para acceder a una vivienda es “tirar el dinero”, no siguiendo así el modelo de otros países europeos como Alemania, Reino unido, Dinamarca o Francia, los cuales tienen una clara tendencia de alquilar la vivienda (Hasta 2 tercios de la población en casos como el de Francia).

Está claro que somos un país de propietarios como opción de vida, pero… ¿Y como opción de inversión? ¿Somos un país con inclinación a invertir en ladrillo?

Según una encuesta publicada por Inmodiario, el 76% de los españoles considera que la compra de un inmueble es la mejor forma de invertir, pero… ¿Sabemos realmente todos los riesgos que asumimos cuando invertimos en ladrillo?

1.- Cuando invertimos en ladrillo, lo primero que nos encontramos es el importante desembolso que tenemos que afrontar por el valor de la propiedad en la que queremos invertir. El precio medio de la vivienda en España se encuentra cerca de los 240.000€, variando, obviamente, en función del tamaño, ciudad, zona, calidades…

2.- Acto seguido, pasa Hacienda “la nota”, 11% de IVA si adquirimos nueva construcción (26.400€ en referencia al precio medio de vivienda) o entre el 6 y el 10% de Impuesto de transmisiones patrimoniales en el caso de viviendas de 2ª mano (Hasta 24.000€) e impuesto sobre Actos Jurídicos  Documentados, que oscila entre el 0,5% y el 2% según la comunidad autónoma. Vamos, que a Hacienda de entrada le tenemos que pagar entre 25.000 y 30.000€ de media en España.

3.- Luego hay que asumir gastos de notaria, registro y honorarios profesionales en caso de haber adquirido la propiedad mediante un agente inmobiliario, lo que, junto con Hacienda, nos sitúa en tener que afrontar unos costes iniciales que rondarían los 35.000-40.000€ siguiendo la referencia ya planteada de 240.000€ de inversión.

4.- Ahora vamos a prepararnos para sacarle rendimiento a nuestra inversión mediante alquiler y vamos a acondicionar el inmueble para ello, asumiendo, una vez más, un desembolso adicional de capital para rentar nuestra inversión (Entre 10.000 y 15.000€ cuesta de media amueblar un piso de 70 metros en España).

5.- Después hay que tener en cuenta los costes fijos del inmueble, cuota de la comunidad, seguro del hogar e impuesto de bienes inmuebles.

6.- Y ahora ya sí, ya estamos listos para alquilar nuestra vivienda y obtener rendimiento.  Volvemos a asumir más riesgos, el principal, la morosidad. La morosidad por impagos de alquiler está subiendo en España debido a factores como las crisis económicas,  el movimiento Okupa y el amparo que encuentran en el actual sistema jurídico debido al procedimiento tan lento para desalojar y devolver el inmueble a su propietario. La cantidad media de impagos por parte de un inquilino  moroso no okupa en nuestro país, es de 3.179€, a esto hay que sumarle gastos jurídicos llegado el caso.

7.- Más riesgos que asumimos es el de los desperfectos por un uso razonable o no de la vivienda. Reemplazo de mobiliario, averías, reformas,… que pueden suponer un gran trastorno.

8.- De cara a querer vender el inmueble, los riesgos que se corren los tenemos no muy lejanos. Una caída del mercado inmobiliario nos podría generar grandes estragos y una pérdida importante en caso de tener necesidad de cancelar la inversión para obtener liquidez. La caída media en la crisis inmobiliaria de 2008, fue del 21% de media, llegando a alcanzar más del 40% en algunos casos.

9.- Pero vamos a mirar con algo de optimismo y a pensar que todo no va a ser malo. El mercado ha subido y parece buen momento para vender y obtener una ganancia. Pues otra vez viene Hacienda con su “nota” y nos pasa el impuesto por ganancia patrimonial obtenida, el ayuntamiento nos exige pagar la Plusvalía y volvemos a tener que asumir gastos como notaria, registro o el profesional inmobiliario que nos ha ayudado en la venta.

10.- Todo este planteamiento, partiendo de la base de que el inversor disponga de la liquidez para afrontar todo lo que supone dicha inversión y no tenga que acudir a la financiación, en tal caso, los riesgos de la inversión se disparan exponencialmente, ya que nos endeudaríamos a largo plazo con una entidad financiera y que si cualquiera de los factores que hemos comentado u otros (Crisis sanitarias, bélicas, económicas, impagos, ocupación,…) sucediera y dejásemos de obtener los ingresos, nos podría generar una situación de apuro e incluso ruina financiera.

Así que si eres parte de ese 76% que opina que es la mejor opción, ten presente todas estas cuestiones y pregúntate si es la mejor inversión para ti o deberías contemplar otras opciones , bien tu mismo, bien de la mano de un Consultor financiero , recordando siempre aquello de “No pongas todos los huevos en la misma cesta”.

By Rafael Jurado