Donar o prestar dinero para comprar una casa: ¿qué es mejor?

Es habitual que un padre quiera ayudar a su hijo a comprar su primera vivienda. En este punto surge siempre la misma: ¿es mejor prestarle el dinero o regalárselo vía donación? Y es que estas son básicamente las opciones para hacerle llegar dinero a otra persona, salvo en las comunidades donde se pueda aplicar el pacto sucesorio.

Tanto el préstamo como la donación tienen implicaciones financieras y fiscales para quien da el dinero y para quien lo recibe. En ambos casos es necesario informar a Hacienda de la operación en el plazo máximo de un mes si no quieres tener problemas con el fisco. Lo que sí cambia son los impuestos que hay que pagar en la donación y también las obligaciones en el caso de un préstamo para comprar vivienda.

Cómo funciona una donación para comprar vivienda

Una donación es lo que conocemos como regalar dinero. Desde un punto de vista legal, se puede definir como la entrega de bienes gratuita y afecta a cualquier cosa, desde dinero hasta un coche, una obra de arte e incluso los regalos de boda (en teoría).

En el caso de la vivienda, lo más normal son las donaciones dinerarias. Es decir, dar dinero al hijo para que pueda comprar la casa o pagar aunque sea la entrada (lo más habitual). Este dinero no está libre de impuestos. Quien lo recibe deberá tributar por él en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. El que dona normalmente no tendrá que pagar nada por la donación, aunque sí deberá hacerlo en el IRPF si el dinero le llega de la venta de acciones o fondos, por ejemplo.

El impuesto sobre donaciones está transferido a las comunidades autónomas y debe liquidarse en la región donde vive quien recibe la donación, salvo cuando lo que se dona es una vivienda.

La cuantía a pagar varía en función de cada región, que puede aplicar diferentes bonificaciones en función de la edad, el uso que se vaya a hacer del dinero o el grado del parentesco. A modo de ejemplo, en Madrid se aplica una bonificación del 99% a las donaciones de padres e hijos y viceversa, mientras que Valencia cuenta con una reducción de 100.000 euros.

Cada comunidad impone diferentes requisitos para poder disfrutar de estas ventajas. Uno de los más habituales es firmar la donación ante notario para elevarla a escritura pública. Esta es la forma con la que el fisco puede después localizar esas donaciones.

En cuanto al impuesto, el funcionamiento de la donación es sencillo. La tarifa a pagar va del 7,65% al 34% dependiendo de la cantidad donada, el patrimonio preexistente y el grado de parentesco. Cuanto más lejano sea, más pagarás.

¿Y si lo que se dona es la casa?

El funcionamiento del impuesto cambia cuando se dona la vivienda en lugar de dar un dinero para su compra. En este caso, quien recibe la vivienda tributará en el Impuesto de Donaciones, pero lo hará en la comunidad donde esté la vivienda, no donde resida.

Por su parte, el donatario, quien regala la casa, tendrá que tributar por la transmisión de la propiedad en la renta. A efectos de IRPF, una donación es como una venta y se pagan exactamente los mismos impuestos.

Cómo funciona el préstamo entre particulares

A diferencia de las donaciones, los préstamos entre particulares para comprar casa no pagan el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Sí que es necesario liquidarlo a través del modelo 651, pero no habrá que pagar. En este caso el impuesto se usa para comunicar a Hacienda el préstamo.

Es imprescindible firmar un préstamo entre particulares y registrarlo ante Hacienda. De otra forma la Agencia Tributaria entenderá que se trata de una donación y te hará pagar el impuesto. Como en el caso anterior, quien recibe el dinero dispone de un mes para liquidar el modelo 600 de Hacienda.

En cuanto al préstamo, no es necesario que incluya intereses. Así podrás prestarle el dinero gratis. Lo que sí es imprescindible es que tu hijo o la persona que sea te devuelva el dinero y lo haga en los términos que marque el contrato.

Este contrato debe ser lo más parecido a un préstamo al uso, aunque Hacienda permite algunas cuestiones como periodos de carencia más amplios (empezar a pagar más tarde) o plazos de amortización más largos (lo que dura el préstamo).

Lo que Hacienda vigilará en estos casos es que el préstamo se va devolviendo y que se hace conforme lo marque el préstamo. Para que lo entiendas mejor, la Agencia Tributaria intervendrá si pasan 5 años sin que se devuelva el dinero o se incumplen sistemáticamente las cuotas. En estos casos el fisco entenderá que se trataba de una donación encubierta y te hará pagar por ella, multa incluida.

¿Y si se condona parte de la deuda? Es habitual que en algún momento los padres decidan perdonar una parte de la deuda a los hijos. Esa cantidad que se condone pasará a ser automáticamente una donación.

¿Y si fallece quien dona? En este caso la deuda pasará a sus herederos, que serán quienes tendrán el derecho de cobrarla. Si sólo hay un hijo esta deuda será suya y, por lo tanto, quedará a cero. Si hay varios hermanos, se dividirá entre ellos y el donatario pasará a deberle parte del dinero a sus hermanos, a no ser que en el testamento se especifique algo diferente.

¿Es mejor una donación o un préstamo para comprar la casa?

Esta es la pregunta del millón que no tiene respuesta. Desde un punto exclusivamente fiscal, con la donación hay una parte del dinero que irá a parar a Hacienda, algo que no ocurre con el préstamo. Como contrapartida, el préstamo hará que devolverlo.

Por eso mismo, donación o préstamo para la casa, es una decisión muy particular que dependerá de la situación de cada persona. Lo más importante es que, tomes el camino que tomes, cumplas con tus obligaciones fiscales de pagar la donación o informar del préstamo. Recuerda que Hacienda siempre vigila.