Donar o prestar dinero a un hijo para comprar una casa: ¿qué es mejor?

Es habitual que un padre quiera ayudar a su hijo a comprar su primera vivienda, y para hacerle llegar el dinero hay básicamente dos opciones: regalárselo vía donación o prestárselo. La donación tributa en el Impuesto sobre Donaciones, que paga el hijo en su comunidad (en Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana se bonifica al 99% si se hace ante notario). El préstamo está exento de impuestos, pero hay que declararlo con el modelo 600 y, sobre todo, devolverlo según lo pactado. Si no cobras intereses, conviene que puedas demostrarlo: Hacienda presume que los préstamos se cobran al interés legal del dinero (3,25% en 2026). En ambos casos tienes, con carácter general, 30 días hábiles para informar a Hacienda.

En las comunidades donde se puede aplicar el pacto sucesorio existe una tercera vía, que permite adelantar la herencia con otra fiscalidad.

Cómo funciona una donación para comprar vivienda

Una donación es lo que conocemos como regalar dinero. Desde un punto de vista legal, es la entrega gratuita de bienes. En el caso de la vivienda, lo más normal son las donaciones dinerarias. Es decir, dar dinero al hijo para que pueda pagar la entrada y los gastos de compra (lo más habitual), ya que el banco suele financiar como mucho el 80% del valor de la casa.

Este dinero no está libre de impuestos. En cómo tributa donar dinero a un hijo lo tienes con detalle, pero lo básico es esto:

• Quién paga: el donatario, es decir, quien recibe el dinero. El donante, quien lo regala, no paga Impuesto de Donaciones.
• Dónde: el impuesto está transferido a las comunidades autónomas y se liquida en la región donde vive el hijo (donde ha tenido su residencia habitual más días en los cinco años anteriores).
• Plazo y modelo: 30 días hábiles desde la donación, con el modelo 651 o el formulario propio de la hacienda autonómica.
• Cuánto: la ley estatal no deja ningún importe exento. La tarifa estatal va del 7,65% al 34%, pero casi todas las comunidades la han rebajado mucho para padres e hijos.

Cuánto se paga según la comunidad

Uno de los requisitos más habituales es firmar la donación ante notario para elevarla a escritura pública, y que el dinero se entregue por transferencia, nunca en efectivo. Si no cumples el requisito o presentas fuera de plazo, en muchas comunidades pierdes la bonificación. El resto de regiones lo tienes en en qué comunidades es más barato heredar.

¿Y si lo que se dona es la casa?

El funcionamiento del impuesto cambia cuando se dona la vivienda en lugar de dar dinero para su compra. En este caso, quien recibe la vivienda tributará en el Impuesto de Donaciones, pero lo hará en la comunidad donde esté la casa, no donde resida, y tomando como mínimo el valor de referencia del Catastro.

Por su parte, el donante, el padre que regala la casa, tendrá que tributar en la renta por la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que le costó y su valor al donarla. A efectos de IRPF, una donación es como una venta, y se declara igual que la venta de una vivienda en la Renta. Además, el hijo paga la plusvalía municipal. Con un piso muy revalorizado, donar dinero suele salir más barato.

Cómo funciona el préstamo entre particulares

A diferencia de las donaciones, los préstamos entre particulares para comprar casa no pagan impuestos. La concesión del préstamo está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero exenta (artículo 45.I.B.15 de la ley del ITP). Y no es necesario que incluya intereses: el Código Civil admite el préstamo gratuito, así que podrás prestarle el dinero gratis. Exento no significa que no haya que hacer nada:

• Contrato por escrito: importe, fecha de entrega, calendario de devolución, tipo de interés (aunque sea un 0% expreso) y, si quieres, el destino. Puede ser un documento privado; la escritura ante notario da más fuerza como prueba.
• Modelo 600: lo presenta el hijo (el prestatario) ante la hacienda de su comunidad, marcando la exención. El plazo general es de 30 días hábiles desde la firma. Presentarlo da fecha cierta al contrato frente a Hacienda, que es justo lo que te interesa. Comprueba en la web de tu comunidad el plazo y el formulario exactos.
• Transferencias: tanto la entrega como cada devolución, por banco y con un concepto claro.
• Devolver de verdad: lo que sí es imprescindible es que tu hijo te devuelva el dinero en los términos que marque el contrato. Es lo que Hacienda vigilará.

¿Tributa el padre si no cobra intereses?

Puede pasar. El artículo 6.5 de la ley del IRPF presume, salvo prueba en contrario, que los préstamos están retribuidos, y el artículo 40 fija como valor de esa retribución el interés legal del dinero vigente el último día del año. En 2026 sigue siendo el 3,25%, porque se mantienen prorrogados los Presupuestos de 2023.

Para que lo entiendas mejor: si Hacienda aplicara esa presunción, el padre tendría que declarar unos intereses que no ha cobrado como rendimiento del capital mobiliario, en la base del ahorro (del 19% al 30%). La Dirección General de Tributos (DGT) ha dicho, por ejemplo en la consulta V4992-16, que esa imputación no opera si se prueba que el préstamo es gratuito, acreditando la relación entre las partes, el destino del dinero y su devolución. Un contrato con interés cero expreso, presentado con el modelo 600 y acompañado de transferencias de devolución, es la mejor defensa. La valoración final de esa prueba corresponde a Hacienda.

Cuándo Hacienda lo trata como una donación encubierta

No existe ninguna regla legal que diga que Hacienda actúa "si pasan cinco años sin devolver". Lo que puede hacer es recalificar la operación: si el préstamo es una simulación y en realidad nadie piensa devolverlo, entenderá que se trataba de una donación encubierta y te exigirá el Impuesto de Donaciones con intereses de demora y posible sanción. Además, la bonificación autonómica puede perderse porque no se cumplieron sus requisitos formales. Las señales de alarma más habituales son:

• Cuotas que no se pagan o se pagan de forma esporádica.
• Carencias (periodos sin pagar) muy largas o plazos de devolución desproporcionados, por ejemplo a 40 o 50 años.
• Cuotas imposibles de asumir con los ingresos del hijo.

Hay otro riesgo, en este caso para el hijo: si recibe el dinero sin contrato ni declaración y Hacienda le pregunta de dónde salió el dinero de la entrada, puede tratarlo como una ganancia patrimonial no justificada en su IRPF.

¿Y si se condona parte de la deuda o fallece el padre?

Es habitual que en algún momento los padres decidan perdonar una parte de la deuda a los hijos. Esa cantidad que se condone pasa a ser una donación por ese importe: el hijo debe declararla en el Impuesto de Donaciones en sus 30 días hábiles, y podrá aplicarse la bonificación de su comunidad si cumple los requisitos. Perdonar cuotas de forma documentada es legal; fingir un préstamo que nunca se iba a cobrar, no.

Si el padre fallece con dinero pendiente de cobro, ese derecho de crédito forma parte de su herencia y tributa en Sucesiones. Si hay varios hermanos, el hijo que recibió el préstamo pasa a deberle su parte a los demás, a no ser que en el testamento se especifique algo diferente. Conviene encajarlo en la planificación de la herencia.

Un ejemplo: 60.000 euros para la entrada

Imagina un padre que quiere dar a su hija, de 32 años y con un patrimonio inferior a 402.678,11 euros, 60.000 euros para la entrada y los gastos de un piso.

Si se los dona:

• Con la tarifa estatal, la cuota sería de 5.703,50 euros más el 13,60% de 4.081,83 euros: 6.258,63 euros.
• En Madrid, Andalucía o la Comunidad Valenciana, con la bonificación del 99%: 62,59 euros, más el coste de la escritura.
• En Cataluña, con la tarifa del 5%: 3.000 euros. Si la hija cumple los requisitos de la reducción del 95% para primera vivienda (edad, ingresos y compra en plazo), la base quedaría en 3.000 euros y pagaría unos 150 euros.

Si se los presta a 15 años sin intereses:

• La hija devuelve 4.000 euros al año (333,33 euros al mes) y no paga ITP, porque está exento.
• Si Hacienda no aceptara la prueba de gratuidad e imputara el interés legal, el primer año el padre declararía alrededor de 1.950 euros (el 3,25% de 60.000) y pagaría unos 370,50 euros al 19%. Esa cifra baja cada año a medida que se devuelve el capital.

Donación o préstamo: tabla comparativa

¿Es mejor una donación o un préstamo para comprar la casa?

No hay una respuesta única. Desde un punto de vista exclusivamente fiscal, con la donación puede haber una parte del dinero que vaya a parar a Hacienda; como contrapartida, el préstamo hay que devolverlo. Por eso es una decisión muy particular que depende sobre todo de tres cosas:

• Tu comunidad. Donde la donación de padres a hijos está bonificada al 99%, donar ante notario es sencillo y barato. Donde se paga la tarifa estatal o algo parecido, el préstamo gana atractivo.
• Si vas a necesitar ese dinero. Si es parte de tu colchón para la jubilación, prestarlo te permite recuperarlo; si no, la donación es más limpia.
• Si tienes más hijos. La donación se descuenta de la herencia del hijo que la recibe salvo que lo dispenses en la escritura; el préstamo deja claro desde el principio que hay que devolverlo.

También se puede combinar: donar una parte y prestar otra. Lo más importante es que, tomes el camino que tomes, cumplas con tus obligaciones fiscales y que lo que se llama préstamo se comporte como un préstamo. Recuerda que Hacienda siempre vigila.

Ten en cuenta también que, al pedir la hipoteca, el banco preguntará por el origen de la entrada, y las cuotas de un préstamo familiar pueden pesar en su análisis de tu capacidad de pago. Compara antes las mejores hipotecas para saber cuánto vas a necesitar aportar.

Si la compra será en uno o dos años, el dinero de la entrada debe estar en productos de ahorro sin sobresaltos, como los mejores depósitos a plazo fijo o las Letras del Tesoro, que protegen el capital aunque apenas compensan la inflación. Si está a cinco años o más, tiene sentido asumir algo de riesgo para batir la inflación con una cartera diversificada, como las de los roboadvisors, sabiendo que su valor puede bajar en el camino.

Preguntas frecuentes

¿Puedo prestar dinero a mi hijo sin intereses?

Sí, puedes prestárselo gratis: el préstamo sin intereses es legal. Eso sí, Hacienda presume que los préstamos se cobran al interés legal (3,25% en 2026), así que guarda el contrato con interés cero, el modelo 600 y las transferencias de devolución para poder demostrar que es gratuito.

¿Cuánto tiempo puede tardar mi hijo en devolver el préstamo?

No hay un plazo máximo legal. Debe ser razonable y acorde con sus ingresos, y las cuotas deben pagarse según el calendario pactado. Plazos desmesurados o cuotas que nunca se pagan son lo que lleva a Hacienda a tratarlo como una donación.

¿Puedo transferir el dinero sin hacer nada más?

Puedes, pero una transferencia de 60.000 euros sin contrato ni declaración es, a ojos de Hacienda, una donación no declarada. Si lo detecta, por ejemplo al comprobar con qué dinero se compró el piso, te reclamará el impuesto con intereses y posible sanción, y es probable que no puedas aplicar la bonificación.

¿Y si en vez de dinero le doy un fondo de inversión?

Es una donación que puede generar IRPF para el padre si el fondo ha ganado valor. Lo explicamos en donar un fondo a tu hijo o comprarlo a su nombre.

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Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.