Extinción del condominio: una solución para la casa al divorciarte
Vender la casa al divorciarse es solo una opción. Con la extinción del condominio pagarás menos impuestos si traspasas la vivienda a tu ex.
Un divorcio ya es suficientemente caro como para gastarse aún más dinero por no saber cómo liquidar los bienes de la pareja, especialmente la casa. Y es que cuando un matrimonio se separa y hay una vivienda de por medio, optar por hacer una compra-venta para que uno se quede con la casa no es la mejor idea. Desde el punto de vista fiscal existe una alternativa mejor: la extinción de condominio.
Qué es la extinción de condominio
La extinción del condominio puede definirse como la transmisión de la propiedad de un bien de titularidad compartida entre más de una persona. Está regulada por los artículos 400 y 406 del Código Civil, donde se trata la división de la cosa común.
La mayoría de matrimonios tiene la vivienda en régimen de copropiedad. La extinción del condominio supone poner fin a este régimen y que el bien pase a pertenecer a una sola persona. La persona que se queda la casa compensará a la otra la cantidad pactada como valor de su mitad (o porcentaje que sea) de la vivienda.
Esta solución es muy útil para bienes proindivisos, que no se pueden dividir ni determinar qué parte es de cada uno. A fin de cuentas, no todo el mundo tiene la mansión de Michael Douglas y Kathleen Turner en La guerra de los Rose.
Con la extinción de condominio se evita tener que vender la casa a la otra parte y pagar todos los impuestos asociados a una compra-venta de vivienda. Se traspará la casa y se cobrará la parte correspondiente, pero con un sistema que permite ahorrar en impuestos.
Cómo funciona la extinción de condominio
Este mecanismo para que la casa deje de ser un bien común se articula mediante un contrato (aquí puedes ver un ejemplo) en el que se incluirán quiénes son las partes que participan, el objeto y derecho de la propiedad que tiene cada una sobre el mismo antes de la extinción, los términos del acuerdo y el precio pactado. Este contrato se deberá hacer público ante notario y después de firmado, llevar al Registro de la Propiedad para que se realicen los cambios de propiedad de la vivienda.
La ventaja de la extinción de condominio frente a la compra venta está en el pago de impuestos. Con esta herramienta sólo habrá que abonar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados o AJD y los gastos del notario. El porcentaje a pagar será de entre el 0,5% y el 1% en función de la comunidad autónoma.
En este sentido, una reciente sentencia del Tribunal Supremo ha aclarado cómo se debe liquidar este impuesto. En concreto, el alto tribunal establece que sólo habrá que tributar en el IAJD por la parte que se adquiere y no por el total de la misma, como venía haciéndose hasta ahora. Con esta píldora puedes averiguar cuánto tendrás que pagar en función del valor de la casa.
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En caso de optar por una compra venta al uso, el comprador tendría que abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP (con la extinción este ‘comprador’ sólo pagará el AJD). El porcentaje a pagar en este caso es mucho mayor, de entre el 6% y el 8% de media, dependiendo de cada región.
En el caso del vendedor la fiscalidad no cambia. Al vender la casa tendrá que pagar en el IRPF por la ganancia patrimonial que haya obtenido. Esta se calcula restando el precio de compra al precio de venta y aplicando una serie de reguladores. Si el resultado es positivo y hay ganancia patrimonial, tendrá que incluirla en la renta 2017. En este artículo puedes ver en qué casilla hacerlo.
La extinción de condominio en caso de hipoteca
Existe un caso particular donde aplicar esta fórmula para traspasar la casa al separarse o divorciarse: cuando hay una hipoteca de por medio. En estos casos el banco debe dar su visto bueno si quieres evitar problemas en el futuro. El motivo es que se puede firmar la extinción, pero el hecho de que la vivienda deje de ser de una de las partes no implica que su parte de la hipoteca se cancele. En otras palabras, no tendrá casa, pero sí el 50% de una hipoteca que el banco podría reclamar en caso de impago.
La solución para hacer una extinción de condominio con una casa hipotecada es la de hablar primero con el banco y solicitar una novación del préstamo. Es decir, que el préstamo pase a estar también a nombre de una sola persona. Este proceso tiene también una serie de costes, pero es la fórmula para evitar problemas si, por ejemplo, la parte que cedió la casa quiere comprar otra vivienda en el futuro.
La extinción del condominio es habitual en divorcios y separaciones, aunque hay otras áreas donde puede ser igual de útil. Uno de los más recurrentes sería una herencia. Dos hermanos que reciban una casa en herencia pueden usar también esta fórmula para traspasar la vivienda una vez adjudicada la herencia. Así se ahorrarían tener que pagar más impuestos, además de los propios de la herencia.
De hecho, la extinción de condominio serviría para cualquier compra de vivienda o de bienes proindivisos llevada a cabo por dos personas.
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