Cuatro preguntas (y respuestas) sobre el real estate cotizado

Laurent Saint-Aubin, Gestor de Sofidy Selection 1

1. ¿Qué son los REITs o “grupos cotizados de inversión en activos inmobiliarios”?

Los REITs (Real Estate Investment Trust) son vehículos cotizados que invierten en activos inmobiliarios bajo un estatus fiscal favorable adoptado de un modo diferente en cada país (REIT en EE. UU., SOCIMIs en España, SIIC en Francia, etcétera). Este régimen o estatus fiscal consiste en que la tributación de los vehículos es transferida a los accionistas a través de los dividendos. Es decir, los REITs no pagan impuestos sobre sus beneficios, pero deben distribuir obligatoriamente entre el 80% y el 90% de sus ingresos y una parte significativa de sus ganancias de capital. El término REIT engloba comúnmente a todo tipo de compañías cotizadas dedicadas al real estate, pero por ejemplo en Alemania las compañías dedicadas al inmobiliario no son REITs formalmente.

De forma esquemática, las compañías dedicadas al real estate son dueñas de activos que generan rentas a través de su alquiler. De este modo, pueden ofrecer visibilidad sobre sus flujos teniendo en cuenta que los contratos suelen tener entre 3 y 10 años de duración. Además, brindan una protección contra la inflación, puesto que los contratos están indexados a la subida de precios. Finalmente, este tipo de compañías cuenta con unos márgenes operativos muy elevados (entre 80% y 90% de márgenes EBITDA) gracias a que los costes se trasladan a los inquilinos. Pero por el contrario son entidades muy intensivas en términos de capital, por lo que la gestión de su balance es instrumental en su modelo de negocio.

2. ¿Por qué consideras que la inversión en REITs puede ser una buena alternativa en el actual contexto?

2022 ha sido uno de los peores años para las industrias intensivas en capital por razones obvias. Por ello, los REITs han sufrido caídas en el año por encima del 30% mostrando una correlación negativa clara con los tipos de interés. Alternativamente, el comienzo de año el rebote ha sido fuerte: 7.69% para el índice inmobiliario vs +7.50% para el Eurostoxx 600 (a 08 de marzo de 2023). Esta elevada volatilidad ha estado ligada al escenario respecto a los tipos de interés y al impacto en las compañías. Sin embargo, bajo nuestro punto de vista, si dejamos atrás los peores presagios respecto a la inflación deberíamos ver cierta estabilización e incluso bajada de tipos de interés a largo plazo.

El impacto de los tipos de interés sobre el negocio inmobiliario es clave, pero podríamos argumentar que las valoraciones (precio/valor liquidativo) a finales de 2022 se encontraban en sus mínimos desde 2008. Esta situación supone un descuento del 20% sobre el valor de los activos, por lo que como estamos observando en esta primera parte del año, esperamos cierta recuperación. Por su parte, con la temporada de resultados en marcha no estamos viendo grandes caídas (mayores al 5%) en los valores liquidativos. Es cierto que puede haber un mayor ajuste en términos generales, pero el margen para un potencial rebote es amplio.

3. ¿Podrías introducirnos Sofidy Selection 1?

Sofidy Sélection 1 (SS1) es un fondo con más de 160 millones de euros bajo gestión, lanzado en 2014, que trata de identificar dentro del universo de real estate cotizado europeo aquellas compañías capaces de ofrecer un rendimiento creciente y sostenible. Además, el fondo incorpora un enfoque ESG en la selección de compañías. El objetivo del fondo es implementar un mandato discrecional que bata al índice FTSE EPRA/NAREIT Euro Zone Capped en un horizonte temporal a cinco años.

SS1 está gestionado por dos gestores senior con más de 50 años de experiencia acumulada en los mercados inmobiliarios y financieros. Este punto se antoja clave teniendo en cuenta la variedad de tipologías de activo (residencial, oficinas, retail, industrial, logístico…) y que cada una de ellas cuenta con una serie de condicionantes particulares (demografía, empleo, consumo…). El universo de inversión se encuentra altamente diversificado con más de 100 acciones que ofrecen diferentes tesis de inversión.

4. ¿En qué tipo de compañías invierte Sofidy Selection 1?

Nuestra estrategia de inversión integra dos temáticas clave: i) exposición a aquellas tipologías de activo dependientes a la situación de los tipos de interés y ii) exposición a compañías con poder de fijación de precios de cara a cristalizar la inflación.

En primer lugar, como comentamos, hemos incrementado nuestra exposición a compañías en el sector residencial teniendo en cuenta la correlación con los tipos de interés. Por ejemplo, hemos invertido en compañías como Tag Immobilien o LEG. No obstante, somos muy cautos a la hora de analizar el balance de cada compañía. Por ello, miramos con precaución compañías como Vonovia, con miles de millones de euros de refinanciación cada año.

Por su parte, ya hemos mencionado la capacidad de trasladar la subida de precios a los inquilinos a través de la indexación. Estos mecanismos funcionan mientras los contratos están en funcionamiento. Toda vez expiran, las rentas vuelven a los niveles de mercado dependiendo de la oferta y la demanda. Por ello, pensamos que es interesante estar invertidos en clases de activo alternativas con poder de fijación de precios como son el autoalmacenaje (Shurgard), las residencias de estudiantes (Xior) o el sector logístico (Wdp o VGP).

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