¿Cómo vender un piso con hipoteca para comprar uno nuevo?
Ya sea porque el mercado inmobiliario se ha venido reactivando en los últimos años tras la burbuja o bien porque la economía ha dado señales de mejora y ha provocado cierta movilidad laboral en España y un mayor optimismo por parte de muchos propietarios, la necesidad de cambiar de vivienda ha vuelto a resurgir.
Hay quienes amplían la familia y necesitan cambiar de casa, mientras que otros se ven obligados a trasladarse a una nueva ciudad por temas laborales o familiares. Sea como sea, en muchas situaciones es necesario vender la vivienda para comprar una nueva. Pero, ¿qué pasa si todavía tenemos una hipoteca que pagar? En Finect os traemos tres soluciones para poder vender un piso con hipoteca y comprar una nuevo.
Cancelar la hipoteca al vender una casa
Cuando surge la necesidad de vender la casa para comprarse una nueva existen diferentes opciones. Sin embargo, si esa vivienda tiene una hipoteca firmada que todavía no hemos terminado de pagar la situación se puede complicar algo más, aun así se puede vender un piso con carga hipotecaria y es un trámite mucho más fácil de lo que muchos piensan. Por ello, vamos a explicar como vender una casa con hipoteca.
Una de las opciones más recurrentes es la de cancelar el préstamo hipotecario. De este modo, dejamos el inmueble libre de cargas y se puede vender a un nuevo propietario. Aunque en la actualidad existen varias opciones para vender nuestra vivienda hipotecada y comprarnos una nueva, todavía no está permitido deshacerse de la casa y seguir pagando el préstamo hipotecario. Por ello, será muy importante cancelar la hipoteca para vender el inmueble y poder comprarnos uno nuevo.
No obstante, dependiendo de cómo sea la operación de compraventa, la cancelación de la hipoteca tendrá que hacerse de dos formas diferentes:
Cancelar la hipoteca al vender la vivienda por un precio superior
Se trata, sin duda, de la mejor opción. Si logramos vender nuestra vivienda por un precio superior al importe que nos queda por pagar en el banco, la cancelación de la hipoteca será un trámite más sencillo. En este caso, tendremos que acudir a la entidad bancaria y pedir el certificado de saldo de deuda pendiente. Una vez se firme el contrato de compraventa y se haya revisado dicho documento, debemos volver al banco y liquidar el importe de la hipoteca con el dinero de la operación de compraventa.
Además, hay que tener en cuenta que si se trata de un préstamo hipotecario que tiene comisión de cancelación habrá que afrontar esos costes adicionales. Por lo general, si la cancelación se produce durante los cinco primeros años del plazo de la hipoteca, la penalización no podrá superar el 0,5% del capital pendiente. Si se efectúa más tarde, la comisión será, como máximo del 0,25%. Asimismo, si hemos firmado una hipoteca fija, la entidad también podría cobrar una compensación por riesgo de tipo de interés, que podrá situarse entre el 0,5% y el 5%. Junto con todo esto, tendremos que hacer frente al pago del IRPF por la conocida como ganancia patrimonial. En este artículo puedes informarte sobre cuáles son los impuestos que se pagan por vender una casa.
Eso sí, lo único que en estos casos no tendremos que pagar es el Registro, ya que también habrá que hacer efectiva la cancelación en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, esta parte tendrá que afrontarla el comprador.
Cancelar la hipoteca al vender la vivienda por un precio inferior
En muchos casos este puede ser uno de los escenarios que nos encontremos. Y es que, sobre todo, debido a la burbuja inmobiliaria son muchos los pisos que se compraron a precios elevados y que ahora no pueden venderse por ese mismo valor o uno aproximado. Por ello, si la deuda hipotecaria es muy alta es posible que se acabe vendiendo a un precio inferior al de la hipoteca.
En este caso, también tendremos que pedir el certificado de deuda pendiente en el banco y abonarle todo el dinero de la venta al mismo. El montante que nos quede por pagar ya no será una hipoteca en sí, sino que pasará a ser un nuevo préstamo hipotecario, con condiciones diferentes. En este punto, también estaremos obligados a pagar la comisión de cancelación de la hipoteca (si la hay) y los costes de constitución del nuevo préstamo personal (si existe alguno).
Por ello, si es esta la única opción a nuestro alcance, antes tendremos que hacer cálculos y valorar si merece la pena vender la casa o esperar a que se revalorice en el futuro.
Subrogar la hipoteca al comprador
Aunque comúnmente la subrogación de la hipoteca es conocida como la forma que tienen los hipotecados de trasladar su préstamo a otro banco para mejorar las condiciones del mismo, también es posible utilizar la subrogación para vender nuestra casa y comprar una nueva, es decir, se puede vender una casa sin cancelar la hipoteca.
Mediante la subrogación del préstamo hipotecario es posible vender la casa y trasladar la deuda al comprador del inmueble. Para ello, tanto vendedor como comprador deberán acudir a la entidad en la que esté firmado el préstamo y pedir la subrogación de la hipoteca. Esto implicará un estudio de riesgo sobre el comprador para evitar impagos, similar al que se hace a cualquier persona que solicita un préstamo hipotecario. De este modo, si la entidad lo aprueba, se podrá llevar a cabo el cambio en la titularidad de la hipoteca y esta pasará a ser ya responsabilidad del comprador. Eso sí, en estos casos el vendedor deberá hacer frente al pago del estudio de riesgo del nuevo propietario, la tramitación y subrogación de la hipoteca. Esta última no podrá superar el 0,5% del capital pendiente si se realiza durante los primeros cinco años del préstamo. Si la operación se efectúa después, el coste tampoco podrá ser mayor al 0,25%.
A pesar de estos gastos, esta es una de las fórmulas más sencillas y económicas de deshacernos de la vivienda hipotecada, ya que no tendremos que asumir los gastos de cancelación del préstamo.
Solicitar una hipoteca puente
Si necesitamos trasladarnos con urgencia y ello implica la compra de una nueva vivienda, es posible que la opción más adecuada pase por solicitar una hipoteca puente. Este producto es recomendable para aquellas personas que no pueden deshacerse de su casa en un plazo corto de tiempo y están en condición de afrontar una cuota más alta por su hipoteca.
Y es que la hipoteca puente permite al propietario unificar dos hipotecas en una. Es decir, en vez de pagar dos préstamos por separado podremos unificarlos en uno solo, haciendo que el cómputo total de las cuotas sea inferior al que afrontaríamos si pagáramos dos hipotecas por separado. De este modo, una vez se consiga vender la casa podremos cancelar la deuda y asumir únicamente las cuotas de una nueva hipoteca tradicional que tendremos que formalizar para la nueva vivienda.
Se trata de una alternativa para quienes tienen que mudarse con urgencia. Sin embargo, hay que tener en cuenta que para obtener esta hipoteca nos tendremos que comprometer con el banco a vender nuestro inmueble en un plazo determinado. Además, la hipoteca puente supone asumir prácticamente el doble en la cuota hipotecaria durante el tiempo que mantengamos las dos viviendas, por lo que será necesario hacer cálculos para valorar si se trata o no de la mejor opción.
