Subrogación hipotecaria: ¿cuánto me puedo ahorrar y cuándo compensa hacerlo?
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), en el mes de febrero se registraron un total de 44.104 transacciones, lo que supone apenas un 0,1% más respecto al mismo mes del año pasado. Estas cifras solo constituyen ahora un indicador sobre cómo se encontraba este mercado antes de la llegada del Covid-19. Ahora, el panorama ha cambiado considerablemente y las perspectivas no resultan del todo halagüeñas para este sector. De hecho, según dio a conocer esta semana el portal Pisos.com, el mercado de la vivienda perderá este año más de 50.000 compraventas y los precios tanto en venta como en alquiler bajarán entre un 6,5% y un 13,5%.
Con este escenario de fondo y la casi paralización de todas las operaciones que había pendientes y las que se iban a desarrollar, algunas entidades financieras han optado por seguir manteniendo el movimiento mediante las subrogaciones hipotecarias. Una de ellas es MyInvestor, que lanzó hace unas semanas una oferta con la que propone abaratar la cuota de clientes que firmaron hipotecas entre los años 2009 y 2017, cuando los tipos de interés eran más altos. Para atraer a los clientes la entidad se hace cargo de la comisión de subrogación y también se compromete a mejorar el precio de los seguros de hogar o vida que subroguen sus clientes.
Pero, ¿merece la pena una subrogación en un contexto como el actual? ¿Cuánto nos podemos ahorrar con una subrogación? En Finect os damos algunas claves. Además, si necesitáis la ayuda de un asesor para encontrar las mejores ofertas en hipotecas ponemos a vuestra disposición un servicio gratuito de búsqueda de asesores.
¿Qué se puede mejorar con la subrogación hipotecaria?
Mediante la subrogación hipotecaria, los clientes tienen la posibilidad de trasladar su préstamo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. A través de esta opción que ofrecen las entidades financieras es posible modificar el tipo de interés y, en algunas ocasiones, el plazo de amortización del préstamo.
Esto implica que los clientes pueden optar por conseguir un tipo de interés más barato o por cambiar de tipo fijo a variable o viceversa. Además, el cambio también puede resultar beneficioso si nos podemos deshacer de diferentes productos vinculados que nos vimos obligados a contratar durante la constitución de la hipoteca para obtener un tipo de interés mejor.
Gastos de la subrogación hipotecaria
Aunque la subrogación hipotecaria tiene como objetivo mejorar las condiciones del préstamo, la operación lleva consigo una serie de costes que conviene tener en cuenta. Por ello, antes de lanzarse a realizar el cambio los clientes deberán analizar si la rebaja en el tipo de interés es lo suficientemente importante como para compensar los gastos. Además, será importante tener en cuenta si la nueva entidad nos ofrece la contratación de productos vinculados y qué coste tendrían.
Desde la puesta en marcha de la nueva Ley Hipotecaria el pasado año los gastos de la subrogación se han reducido considerablemente. Así, el nuevo banco será quien asuma los gastos de notaría, gestoría y registro, mientras que el cliente deberá abonar los de tasación del inmueble, al igual que ocurre con la constitución de las nuevas hipotecas. La única diferencia es que esta operación está exenta del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) aunque, en cualquier caso, se trata de un coste que es asumido por las entidades en la actualidad.
No obstante, la comisión que sí se mantiene es la de subrogación, es decir, la que se aplica sobre la propia operación de cambio. Esta comisión se aplica sobre el capital pendiente de pago y existen distintos límites máximos en función de la fecha en la que se firmó el préstamo hipotecario.
| Subrogación para mejorar condiciones | Subrogación para mejorar condiciones | Subrogación para mejorar condiciones | Subrogación para mejorar condiciones | Cambio de tipo variable a fijo |
|---|---|---|---|---|
Hipoteca firmada antes del 27 de abril de 2003 | Hipoteca firmada entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 2007 | Hipoteca firmada entre el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019 | Hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019 | Todas las hipotecas y con carácter retroactivo |
| 1% | 0,5% | 0,5% durante los primeros 5 años 0,25% a partir del sexto | Fijo: 2% en los primeros 10 años y un 1,5% el resto Variable: 0,25% los 3 primeros meses | 0,15% durante los 3 primeros años 0% a partir del cuarto |
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Como se observa en la tabla, la comisión de subrogación suele ser más elevada durante los primeros años. Y es que si lo que se busca es mejorar las condiciones del préstamo siempre suele salir más a cuenta hacerlo durante la primera mitad de la vida de la hipoteca. La razón es que la mayoría de los préstamos hipotecarios en España siguen el sistema de amortización francés, con el que se suelen pagar más intereses al inicio del préstamo y se amortiza más capital al final.
Simulador hipoteca
Subrogación de hipoteca para mejorar condiciones
Para ver cuánto nos supondrían las comisiones respecto al ahorro de la subrogación la mejor opción es verlo con un ejemplo.
Supongamos que contrataste una hipoteca a 20 años en 2010 con un tipo de interés fijo del 4,5% (en aquel año, el tipo medio al inicio de las hipotecas constituidas sobre viviendas fue del 5,11%, según el INE). De este préstamo, todavía te quedan por pagar 100.000 euros y un nuevo banco nos ofrece una hipoteca mejor, con un tipo de interés del 2,75% (el tipo medio de este tipo de hipotecas en lo que va de año es del 3,05%).
En este caso, al encontrarnos en el décimo año de la hipoteca el banco aplicaría una comisión máxima de subrogación del 0,25%, es decir 250 euros. Además, tendríamos que pagar la tasación de la vivienda, que de media se encuentra en los 400 euros. En total, en concepto de gastos abonaríamos 650 euros.
Si durante los 10 años que nos quedan del préstamo siguiéramos pagando la hipoteca a un tipo del 4,5%, tendríamos que pagar una cuota mensual de 1.036,38 euros y unos intereses de 23.355,21 euros. En cambio, con las condiciones de la nueva hipoteca la cuota pasaría a ser de 954,11 euros y los intereses sumarían casi 14.493,25 euros. Con todo, la diferencia entre los intereses sería de 8.861,96 euros. A esta cifra habría que restarle los gastos de subrogación, con lo que el ahorro total sería de 8.211,96 euros.
Subrogación de hipoteca con cambio de variable a fija
Si lo que nos interesa es asegurarnos una cuota fija durante el resto de la vida del préstamo y teníamos una hipoteca a tipo variable, también puede ser interesante mejorar condiciones, aunque conviene estudiarlo detenidamente.
En este caso, tenemos una hipoteca a 20 años de la que todavía nos quedan por pagar 100.000 euros. El préstamo lo firmamos en el año 2010 con un tipo de interés variable de Euríbor+3% (aquel año el interés medio al inicio de las hipotecas era del 3,56%). Sin embargo, ahora hemos conseguido una oferta de otro banco con el que nos dan la posibilidad de cambiar a una hipoteca a tipo fijo del 2,75%.
En este caso, puesto que se trata de un cambio de variable a fija no tendremos que asumir comisión de subrogación, ya que hace 10 años que se constituyó el préstamo. El único gasto que habrá que pagar será la tasación que, para nuestro ejemplo, es de 400 euros.
Si no cambiáramos la hipoteca la cuota a asumir sería de unos 965,61 euros mensuales aproximadamente, sujeta a las revisiones del euribor. Todo ello haría que estuviéramos pagando unos intereses de 15.873,2 euros. Si nos acogiéramos a la nueva oferta, la cuota sería de 954,11 euros, con unos intereses totales de 14.493,2 euros. En este caso, el ahorro de intereses rondaría los 1.380 euros, al que habría que restarle la tasación. En total, el ahorro se situaría cerca de los 1.000 euros.
Entonces, ¿merece la pena la subrogación hipotecaria?
Para saber si merece la pena o no la subrogación hipotecaria habrá que sacar la calculadora y estudiar cada situación personal, como en los ejemplos anteriores. En muchas ocasiones, la diferencia será prácticamente nula, pero en otras la subrogación puede resultar muy beneficiosa para el hipotecado.
Una de las ventajas que tiene la subrogación es que el cliente puede aprovechar para desprenderse de los productos vinculados de su antigua entidad, así como cláusulas abusivas que tuviera su préstamo o, incluso, deshacerse de otros tipos de hipoteca como la multidivisa o una referenciada a otro índice como el IRPH.
Para que la subrogación resulte más beneficiosa, lo ideal es hacerlo durante los primeros años de la vida del préstamo, ya que si se hace mucho más tarde apenas merecerá la pena porque la mayor parte de los intereses ya se habrán amortizado.
Para poder hacerlo bastará con buscar una oferta vinculante por parte de una nueva entidad que suponga una mejora significativa en las condiciones de su hipoteca. Si el cliente acepta esas nuevas condiciones el banco se pondrá en contacto con el antiguo titular de la hipoteca para hacérselo saber y para pedir que se le certifique el saldo pendiente que existe en dicho préstamo.
En un periodo de siete días el antiguo banco tendrá que emitir ese certificado. Además, dispondrá de 15 días para competir con el nuevo banco y para tratar de igualar las condiciones que le ofrecen al hipotecado. Si este acepta no se producirá la subrogación. De lo contrario, se otorgará la escritura pública de subrogación del préstamo hipotecario. Con ella, la entidad asumirá la propiedad de la hipoteca y transferirá el importe del capital pendiente al antiguo banco.
Se trata, por tanto, de un proceso bastante sencillo que ahora favorece más al cliente tras la llegada de la Ley Hipotecaria. Antes de la entrada en vigor de esta ley, la entidad titular del préstamo podía evitar la subrogación si igualaba o mejoraba la oferta del banco competidor. Ahora, sin embargo, el cliente es quien decide si se quiere marchar o no, independientemente de la contraoferta que haya hecho su banco.
