Así te afecta la nueva ley hipotecaria que va aprobar el Congreso
Bajo la denominación de Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario el Gobierno ha dado luz verde a un cambio en la inversión en vivienda que debería haberse aprobado en 2016. Este jueves se someterá a votación en el Congreso la nueva ley hipotecaria para su previsible aprobación.
La nueva ley hipotecaria adapta la directiva europea en materia e incluye importantes cambios en materia de comisiones por cambios o amortización anticipada de la hipoteca, pero también en el proceso de contratación de nuevos préstamos hipotecarios. La mayoría de medidas servirán para mejorar la protección del ahorrador, aunque tienen un gran pero: muchas sólo se aplicarán a hipotecas nuevas.
Estas son las medidas de la nueva ley de hipotecas 2019 y cómo afectarán a tu préstamo sobre vivienda.
Reparto de gastos en la firma de la hipoteca
Tras la decisión del Supremo sobre el IAJD y la rectificación vía Real Decreto del Gobierno, la nueva Ley hipotecaria certifica cómo se reparten los gastos de la hipoteca y quien tiene que pagar cada cosa. De forma resumida, con la nueva ley el banco tendrá que pagar la gestoría, los arancels notariales para la escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad y el IAJD. Además, este impuesto se podría suprimir para las primeras viviendas.
Por su parte, el cliente tendrá que pagar las segundas copias del notario y los gastos de tasación.
Además, también se limita la comisión de apertura, que se podrá cobrar pero sólo una vez y deberá incluir ya los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.
Cambios en las ejecuciones hipotecarias
La nueva ley también mejora la protección ante ejecuciones hipotecarias. En concreto, las ejecuciones tendrán que esperar hasta que se alcancen 12 cuotas impagadas o el 3% del capital principal del préstamo en la primera mitad de la vida de la hipoteca.
Para la segunda mitad el número de cuotas se eleva hasta 15 y el porcentaje del préstamo hasta el 7% del capital pendiente.
Menos comisiones por amortización anticipada
La nueva norma limita los costes de pagar la hipoteca antes de tiempo y lo hace vía comisiones. La comisión por amortización anticipada se reduce tanto para hipotecas a tipo variable como para hipotecas a tipo fijo. Con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario las hipotecas variables sólo podrán cobrar las siguientes comisiones por cancelación parcial o total
- 0,5% en los primeros tres años de hipoteca
- 0,25% entre el tercer y el quinto año
- 0% a partir del quinto año, cuando se elimina esta comisión
Por su parte, las comisiones en las hipotecas a tipo fijo serán las siguientes
- 4% en los primeros 10 años (2% si no prospera la enmienda del PP)
- 3% desde el décimo año hasta la finalización de la hipoteca (1,5% si no prospera la enmienda del PP)
La gran pega es que estos cambios sólo se aplicarán a nuevas hipotecas. Los préstamos ya firmados se regirán por la normativa antigua, que permite cobrar un máximo de 0,5% en los primeros 5 años y un 0,25% a partir de entonces como compensación por desistimiento y sumar además una compensación por tipo de interés en los préstamos a tipo fijo.
Menos intereses de demora
La nueva ley hipotecaria reduce los intereses de demora. Hasta ahora se permitía cobrar hasta 2,5 veces el interés legal del dinero. Ahora estos intereses de demora en hipotecas se limitan al interés legal más el 2%.
Cambios de hipotecas multidivisa a euros
La nueva normativa sobre hipotecas ayudará a convertir en moneda nacional los préstamos en otra divisa. Para que lo entiendas mejor, da una solución al problema de las hipotecas multividisa y agiliza el cambio de este tipo de hipotecas.
Ahora establece el derecho del ahorrador a cambiar de moneda su préstamo para pasarla a euros o la divisa en la que perciba la mayoría de sus ingresos.
Adiós a los productos asociados por obligación
La Ley hipotecaria de 2019 diferencia entre ventas vinculadas y combinadas de hipotecas. Las primeras son las que obligan al ahorrador a contratar ciertos productos para que le den la hipoteca y quedarán totalmente prohibidas salvo excepciones aprobadas por el Banco de España.
A partir de ahora una entidad no podrá obligarte a contratar nada más que la hipoteca.
Lo que sí se permiten son las ventas combinadas de hipotecas, es decir, productos vinculados a una mejora del tipo de interés del préstamo. Un ejemplo de esta práctica son los planes de pensiones vinculados a la hipoteca.
Para estos casos, los bancos deberán presentar dos propuestas diferenciadas, una con productos asociados y otra sin ellos.
Además, una de las enmiendas del Senado que debe ser ratificada propone que puedas contratar el seguro de vida o de vivienda con una entidad diferente a la que te concede el préstamo manteniéndose las condiciones iniciales y sin poder cobrar por el análisis de las pólizas propuestas por ti.
De forma resumida, el banco no puede obligarte a aceptar sus productos y tú podrías presentar alternativas de la competencia que la entidad debería aceptar.
Mayor protagonismo del notario en la contratación
Ahora mismo el papel del notario en la firma de una hipoteca es asegurarse que ambas partes entienden lo que están firmando. Esto debería de haber servido para evitar todos los problemas que ha habido con las cláusulas abusivas por falta de información. Como no ha sido así, la ley hipotecaria cambia la forma de trabajo y refuerza el papel asesor del notario. Con la nueva normal, quien solicita una hipoteca deberá acudir al notario para recibir asesoramiento gratuito en un periodo de siete días antes de firmar la hipoteca.
Como hasta ahora, el notario será el que elija quien pide el préstamo, no el que el banco decida.
Creación de un listado de cláusulas abusivas
Parte del papel de los notarios y registradores será el no permitir la firma de hipotecas que incluyan cláusulas que ya hayan sido declaradas abusivas por los tribunales como la cláusula suelo o el IRPH de las hipotecas.
Para facilitar esta labor se creará una lista de cláusulas abusivas para que sea más fácil identificarlas.
Un ejemplo sería el siguiente:
- IRPH en hipotecas: como reclamar
Además, se prevé la posibilidad de incluir la dación en pago voluntaria, aunque la ley no contempla la obligación de garantizar la responsabilidad patrimonial solo con la casa.
Incentivos para cambiar la hipoteca a tipo fijo
Aunque con los actuales tipos de interés y el Euribor en negativo cambiar una hipoteca variable a otra de tipo fijo puede parecer una locura, la realidad es que esta coyuntura no va a ser eterna. La media del Euribor está más cercana al 2,5% que al 0% actual.
Para adelantarse a futuros problemas, la ley de hipotecas incentiva la conversión hipotecas variables a hipotecas a tipo fijo. Para ello reduce los gastos de novación y subrogación de las hipotecas que cambien el tipo de interés.
A partir de ahora estas serán las comisiones a aplicar por cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo:
- 0,25% del capital reembolsado durante los tres primeros años
- 0% a partir del tercer año
Además, se aplicará una bonificación del 90% de los gastos de notaría y registro en cambios de hipoteca y al cambiar la hipoteca de banco.
Quienes sólo quieran mejorar su hipoteca o llevarla a otro banco sin convertirla de tipo variable a tipo fijo también se beneficiarán de una mejora de las condiciones. En su caso, abonarán un 0,5% de comisión por reembolso anticipado los tres primeros años, un 0,25% el cuarto y quinto y nada a partir de entonces.
Vencimiento anticipado de la hipoteca
El vencimiento anticipado de la hipoteca se refiere a la posibilidad de que el banco resuelva la hipoteca antes de su final en caso de impagos. Ahora mismo la normativa dejaba todo al acuerdo entre entidad y ahorrador, aunque establecía que no se podía activar esta cláusula si había menos de tres cuotas impagadas.
La nueva ley mejora la protección para el hipotecado. Ahora la declaración de vencimiento anticipado dependerá del número de cuotas pagadas frente a las impagadas. En concreto, durante la primera mitad de vida será necesario el impago de por lo menos un 2% del importe prestado para activar la cláusula. Sí se establece que el impago no podrá superar las 9 cuotas.
Durante la segunda mitad del préstamo el mínimo será del 4% o de un máximo de 12 cuota sin pagar.
Esta medida se aplicará tanto a las hipotecas nuevas como a las vigentes, siempre que no estén ya en proceso de litigio.
Límite en el interés de demora
El interés de demora en un préstamo hipotecario no podrá superar el 9%.
Adiós a los incentivos en el banco por vender hipotecas
Las oficinas de los bancos ya no podrán ofrecer incentivos vinculados al número de hipotecas que concedan. Así se intentará que se firmen préstamos de calidad y no de cantidad.
