Cómo elegir hipoteca en 2024: claves a tener en cuenta antes de firmar

 
Euríbor, TAE, tipo de interés fijo o variable… Son muchos los términos importantes a la hora de contratar una hipoteca para la compra de una vivienda. La clave para elegir entre un préstamo hipotecario a tipo fijo, variable o mixto está en saber cómo funciona cada uno. A esto hay que sumarle nuestras perspectivas económicas y nuestra situación personal y financiera. 

Y una vez se tiene clara esta información, el siguiente paso para encontrar las mejores hipotecas en 2024 es comparar las características de cada una de ellas.

Tipo de interés en una hipoteca

El tipo de interés marca el dinero adicional que debes devolver al banco por el capital que te han prestado. Se expresa como un porcentaje sobre el total del dinero que te dejaron. En préstamos a tan largo plazo, puede ir cambiando a lo largo del tiempo o ser el mismo. Esa es la diferencia entre una hipoteca a tipo fijo, variable y mixto, que combina ambas opciones y tiene un interés fijo durante los primeros años y otro variable para el resto del plazo. 

Además, como suelen ser cantidades muy grandes, el capital sobre el que se aplica tipo de interés de la hipoteca se recalcula bien en cada cuota (más propio de hipotecas a tipo fijo) o de forma anual (más habitual en las hipotecas a tipo variable). Un ejemplo: si el tipo de interés al revisar la hipoteca es del 2% y te quedan por pagar 200.000 euros, este se calculará sobre esa cantidad. Cuando a los seis meses, en la siguiente renovación, se revise el tipo, los intereses ya no se calcularán sobre 200.000 euros, sino sobre el dinero que quede por pagar. Aquí es donde entra en juego el sistema de amortización o la forma en la que devuelves el dinero. En España es más habitual el sistema francés de cuotas constantes, con el que durante los primeros años amortizas más intereses que capital.

La referencia en España para el cálculo de la mayoría de las hipotecas es el euríbor. ¿Cómo está el euríbor en 2024? Todavía no tenemos datos de este año que acaba de comenzar, pero cerró 2023 en el 3,679%, tras registrar en diciembre su mayor caída ensual en 14 años. 

El tipo de interés es uno de los elementos que más debes mirar en una hipoteca, junto con los productos asociados que te obliguen a contratar, como por ejemplo planes de pensiones, seguros de vida, seguros de hogar… Además, también debes evitar el error más repetido: fijarse sólo en la cuota que vas a pagar cada mes en lugar de los intereses totales. Nada como hacer números con la previsión del euríbor para los próximos 10 años para saber qué te conviene.

Hipotecas de tipo de interés variable

Una hipoteca a tipo variable se define porque el interés del préstamo cambia a lo largo de tiempo. Lo más habitual es que existan diferentes periodos de revisión de seis meses o un año durante los cuales la cuota de la hipoteca será la misma y también el tipo de interés. En cada uno de esos periodos se actualizará el tipo de interés de la hipoteca sobre vivienda.

¿Cómo se calcula el tipo de interés variable de la hipoteca? En todos los casos se usará un índice de referencia más un diferencial. Como hemos comentado, el más utilizado es el euríbor.

¿Qué beneficios ofrece un préstamo hipotecario variable? ¿Por qué es el tipo de hipoteca más contratado? Estos préstamos cuentan con tres ventajas concretas que terminan por seducir a la mayoría de hipotecados. Son las siguientes:

• La cuota inicial es más asequible. Lo que pagas mes a mes al principio del préstamo suele ser menor. El truco de las hipotecas variables es que el tipo en el momento de contratar siempre es más bajo que una hipoteca fija, por lo que a corto plazo son más económicas. Como la mayoría de la gente se fijará casi exclusivamente en la cuota para contratar y se centrará en los primeros años, que es cuando menos dinero tendrá, este tipo de hipoteca es más fácil de colocar para los bancos.
• Las comisiones son menores. Esta es otra tendencia que se ha ido igualando, aunque la balanza todavía está a favor de los préstamos hipotecarios variables. 

Las hipotecas a tipo variable también tienen inconvenientes que debes conocer. En concreto, hay dos claras desventajas frente a los préstamos hipotecarios fijos.

• El primero es que las cuotas son variables y, por lo tanto, inestables. Esto hace que sea más complicado planificarse financieramente, ya que cada seis o doce meses cambiará lo que pagas por tu hipoteca. Además, si el euríbor se encarece, como ha sucedido en los últimos años, tu bolsillo se verá afectado.
• El segundo es que las hipotecas a tipo variable suelen ser más caras. El motivo es que los plazos de amortización son mayores y, por lo tanto, pagarás más intereses en la vida total del préstamo. Y es que como norma general, las hipotecas largas favorecen al banco y no al hipotecado.

Hipotecas de tipo de interés fijo

En un préstamo para vivienda a tipo fijo los intereses que pagas son siempre los mismos. Desde un primer momento tienes claro lo que te va a costar comprar tu casa. 

¿Qué beneficios ofrece un préstamo hipotecario a tipo fijo? Los detallamos a continuación:

• Saber de antemano cuántos intereses pagarás durante toda la vida del préstamo hipotecario tiene sus ventajas. La mayor ventaja de las hipotecas a tipo fijo es que son más estables. Como conoces las cuotas desde el primer momento, sabes cuánto vas a pagar cada mes y puedes planificarte mejor. Con una hipoteca a tipo fijo no tendrás sobresaltos en función de cómo evolucionen la economía o los tipos de interés de los bancos centrales.
• La segunda virtud de los préstamos a tipo fijo es que tienden a ser menos caros a largo plazo. En otras palabras, pagarás menos por tu hipoteca porque también el plazo de la hipoteca suele ser menor, aunque de media el tipo fijo sea mayor. 

Del lado contrario, la tranquilidad que proporciona una hipoteca a tipo fijo tiene su precio.  

• Los inconvenientes de los préstamos fijos para vivienda se centran sobre todo en la cuota mensual. En otras palabras, las mensualidades suelen ser mayores que para una hipoteca a tipo variable. 
• A este se añaden comisiones de apertura y constitución más elevadas, así como las de amortización anticipada.

Cambiar de hipoteca 

¿Y si ya tienes un préstamo a tipo fijo o a tipo variable? Siempre puedes cambiar la hipoteca, bien dentro del mismo banco o cambiando de entidad. La primera sería una novación hipotecaria y la segunda una subrogación. 

Para aliviar la situación de los hipotecados a tipo variable que veían dispararse la cuota por la subida del euríbor, el Gobierno aprobó en 2023 un decreto por el que se prohíbe cobrar comisiones por la amortización parcial o total de la hipoteca, así como por la conversión del préstamo variable a fijo. Esta gratuidad se ha prorrogado para todo este 2024, y además también será gratuita la conversión de la hipoteca variable a tipo mixto. Sí cabe recordar que tanto en el caso de una novación como de una  subrogación, el cliente debe pagar la tasación de la vivienda.

El proceso para cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo y viceversa no es complicado y no deberías tener miedo de negociar con tu banco. El punto de partida debe ser que todo con el banco es negociable, siempre que tengas argumentos para sostenerlo. La mayoría de entidades hacen sus números y tienen claro hasta dónde están dispuestos a llegar por un cliente. 

También hay que tener en cuenta que en 2024 se anticipa una relajación de la política monetaria de los bancos centrales. Esto se espera que se refleje, en algún momento del año, en los primeros recortes de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Y esta bajada se irá traduciendo, a su vez, en un descenso del euríbor y, por lo tanto, en hipotecas más baratas.  

Diccionario de hipotecas: términos clave

Para no perderte dentro del mundo de las hipotecas a tipo fijo y variable hay ciertos términos que debes conocer. Son los que aparecerán en tu contrato hipotecario o en las ofertas que te planteen los bancos. Estos son los términos de hipotecas más importantes. 

Qué es la TAE de los bancos 

La TAE o Tipo Anual Equivalente es la suma del tipo de interés nominal más los gastos y comisiones asociados a la hipoteca. La TAE homogeniza sobre una base anual el tipo de interés de una hipoteca y sirve para comparar el coste global de un préstamo. El problema con las hipotecas variables es que este dato cambiará según lo haga el interés a pagar. 

Además, en las hipotecas este TAE sirve también para saber lo que cuesta cambiar de banco la hipoteca, ya que incluye las comisiones de subrogación o novación. 

Qué es el TIN de una hipoteca 

Según el Banco de España, el TIN o Tipo de Interés Nominal es el precio efectivo que el banco nos paga por prestarnos el dinero. En este sentido, es el porcentaje fijo que pagarás por la hipoteca sin tener en cuenta ningún tipo de comisión. 

El TIN en una hipoteca puede ser fijo o variable, dependiendo del tipo de hipoteca que se contrate. 

Qué es el euríbor

El euríbor es el principal tipo de referencia usado en las hipotecas. Se trata del tipo de interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí a corto plazo. 

Qué es la subrogación de una hipoteca 

La subrogación hipotecaria es una de las fórmulas para modificar la hipoteca. En concreto, está pensada para cambiar el acreedor o el deudor del préstamo. En otras palabras, para cambiar la hipoteca de banco o para traspasar la hipoteca a otra persona cuando vendes tu piso. 

En una subrogación de hipoteca con cambio de banco bastará con encontrar una entidad que te ofrezca mejores condiciones y llegar a un acuerdo vinculante. A partir de ahí tu banco dispondrá de 15 días para igualar la oferta o dejarte marchar. 

Qué es la novación de una hipoteca 

La novación hipotecaria es otra forma de cambiar o mejorar la hipoteca. En este caso no habría cambio de banco, sino una renegociación con la entidad financiera de las condiciones del préstamo hipotecario. 

Con una novación podrás ampliar el capital de la hipoteca, modificar el tipo de interés, variar el plazo de amortización, los titulares del préstamo e incluso el sistema de liquidación. 

Qué es la amortización anticipada de una hipoteca 

La amortización anticipada de una hipoteca es el pago antes de tiempo de parte del préstamo o del total del mismo. En otras palabras, adelantar parte de la deuda para acortar el plazo del préstamo o reducir la cuota.