Hipoteca fija o variable: ¿qué elegir en 2022?

¿Hipoteca de interés fijo o variable? Esta es la primera gran decisión que deben tomar quienes quieren comprar una casa. Cada tipo de hipoteca tiene sus ventajas y desventajas. La clave para elegir entre un préstamo de vivienda a tipo fijo o variable está en saber cómo funciona cada una, las perspectivas económicas y tu situación personal.

Además, es interesante mencionar que, lo largo de los meses de pandemia, los bancos han encontrado en el negocio hipotecario una forma importantísima de captar clientes. Las entidades han registrado máximos históricos de operaciones el pasado año. Esto ha derivado en una especie de “guerra de precios” que ha conseguido que los créditos vuelvan a ser, de media, más baratos que en la zona euro, algo que no se veía desde el año 2018. 

Actualmente, el tipo de interés aplicado en los préstamos para adquisición de la vivienda está en el 1,56% TAE, frente al 1,60% del resto de mercados comunitarios. (El último dato oficial es de noviembre de 2021)

Pero vamos a desglosar en detalle todo lo que tiene que ver con hipotejas fijas o variables.

¿Qué es el tipo de interés en un préstamo hipotecario?

El tipo de interés marca el dinero adicional que debes devolver al banco por el capital que te prestaron. Se expresa como un porcentaje sobre el total del dinero que te dejaron. En el caso de préstamos tan largos sobre la hipoteca, ese tipo de interés puede ir cambiando a lo largo del tiempo o ser el mismo. Esa es la diferencia entre una hipoteca a tipo fijo y variable.

Además, como suelen ser cantidades muy grandes, el capital sobre el que se aplica tipo de interés de la hipoteca se recalculará bien en cada cuota (más propio de hipotecas a tipo fijo) o de forma anual (más habitual en las hipotecas a tipo variable). Para que lo entiendas mejor, si el tipo de interés al revisar la hipoteca es del 2% y te quedan por pagar 200.000 euros, este se calculará sobre esa cantidad. Cuando los seis meses, en la siguiente renovación, se revise el tipo, los intereses ya no se calcularán sobre 200.000 euros, sino sobre el dinero que resto por pagar. Aquí es donde entra en juego el sistema de amortización o la forma en la que devuelves el dinero. En España es más habitual el sistema francés de cuotas constantes, con el que durante los primeros años amortizas más intereses que capital.

El tipo de interés es uno de los elementos que más debes mirar en una hipoteca junto con los productos asociados que te obliguen a contratar, como por ejemplo planes de pensiones vinculados a la hipoteca. Además, al elegir tu hipoteca a tipo variable o fijo también debes evitar el error más repetido por quienes firman un préstamo hipotecario: fijarse sólo en la cuota que van a pagar cada mes en lugar de los intereses totales que pagarán.

Qué es una hipoteca a tipo de interés variable

La oferta de los bancos se divide entre préstamos hipotecarios variables y fijos. Los primeros son los más habituales hoy en día y los segundos lo eran antiguamente.

Una hipoteca a tipo variable se define porque el interés del préstamo cambia a lo largo de tiempo. Lo más habitual es que existan diferentes periodos de revisión de seis meses o un año durante los cuales la cuota de la hipoteca será la misma y también el tipo de interés. En cada uno de esos periodos se actualizará el tipo de interés de la hipoteca sobre vivienda.

¿Cómo se calcula el tipo de interés variable de la hipoteca? En todos los casos se usará un índice de referencia más un diferencial. El índice más utilizado es el Euribor hipotecario, aunque hay otros como el denostado IRPH de las cajas. 

Ventajas de una hipoteca de tipo variable

¿Qué beneficios ofrece un préstamo hipotecario variable? ¿Por qué es el tipo de hipoteca más contratado? Estos préstamos cuentan con tres ventajas concretas que terminan por seducir a la mayoría de hipotecados. Son las siguientes:

• La cuota inicial es más asequible. Lo que pagas mes a mes al principio del préstamo suele ser menor porque también lo es el tipo de interés inicial a pagar. El truco de las hipotecas variables es que el tipo en el momento de contratar siempre es más bajo que una hipoteca fija, por lo que a corto plazo son más económicas. Como la mayoría de la gente se fijará casi exclusivamente en la cuota para contratar y se centrará en los primeros años, que es cuando menos dinero tendrá, este tipo de hipoteca es más fácil de colocar para los bancos.
   
• Permiten alargar más los años de hipoteca. Esta ventaja se ha reducido en los últimos años, pero las hipotecas variables son más largas. De hecho, pueden superar tranquilamente los 35 años. El mercado está cambiando y ahora es posible ver hipotecas fijas de más de 15 años e incluso algunas que llegan a los 30 años.
   
• Las comisiones son menores. Esta es otra tendencia que se ha ido igualando, aunque la balanza todavía está a favor de los préstamos hipotecarios variables. ¿Quieres averiguar cuánto te costará tu nueva hipoteca variable?

Desventajas de una hipoteca de tipo variable

Que sean las hipotecas más vendidas no quiere decir que sean perfectas. Las hipotecas a tipo variable también tienen inconvenientes y pegas que debes conocer. En concreto, hay dos claras desventajas frente a los préstamos hipotecarios fijos.

• El primero de los inconvenientes es que las cuotas son variables y, por lo tanto, inestables. Esto hace que sea más complicado planificarte financieramente, ya que cada seis o doce meses cambiará lo que pagas por tu hipoteca.
   
• El segundo es que las hipotecas a tipo variable suelen ser más caras. El motivo es que los plazos de amortización son mayores y, por lo tanto, pagarás más intereses en la vida total del préstamo. Y es que como norma general, las hipotecas largas favorecen al banco y no al hipotecado. Aquí puedes hacer una amortización anticipada de la hipoteca con tus propios cálculos: Cuánto vas a pagar por tu casa.

Qué es una hipoteca a tipo de interés fijo

En un préstamo para vivienda a tipo fijo los intereses que pagas son siempre los mismos. Desde un primer momento tienes claro lo que te va a costar comprar tu casa, sin trampa ni cartón.

Ventajas de una hipoteca de tipo fijo

• Saber de antemano cuántos intereses pagarás durante toda la vida del préstamo hipotecario tiene sus ventajas. La mayor ventaja de las hipotecas a tipo fijo es que son más estables. Como conoces las cuotas desde el primer momento, sabes cuánto vas a pagar cada mes y puedes planificarte mejor. Con una hipoteca a tipo fijo no tendrás sobresaltos en función de cómo evolucionen la economía o los tipos de interés de los bancos centrales.
   
• La segunda virtud de los préstamos a tipo fijo es que tienden a ser menos caros a largo plazo. En otras palabras, pagarás menos por tu hipoteca porque también el plazo de la hipoteca suele ser menor, aunque de media el tipo fijo sea mayor.
   
• Una ventaja adicional es que los bancos ofrecen ahora hipotecas a tipo fijo más asequibles con tipos de interés en el entorno del 3% e incluso por debajo y plazos que pueden alcanzar las hipotecas a 30 años.

Desventajas de una hipoteca de tipo fijo

La tranquilidad que proporciona una hipoteca a tipo fijo tiene su precio. Los inconvenientes de los préstamos fijos para vivienda se centran sobre todo en la cuota mensual. En otras palabras, las mensualidades suelen ser mayores que para una hipoteca a tipo fijo, especialmente durante los primeros años de la hipoteca.

A este se añaden comisiones de apertura y constitución más elevadas y también para cualquier cambio o amortización anticipada de la hipoteca. En concreto, la Ley permite incluir una comisión de riesgo por tipo de interés de hasta un 4% con la ley hipotecaria.

Hipoteca tipo fijo o variable en 2022

¿Cómo elegir una hipoteca variable o fija? ¿Qué elementos hay que valorar antes de contratar un préstamo hipotecario fijo o variable? Para empezar debes tener en cuenta tu forma de ser y tu situación personal. En otras palabras, si vas muy justo y vas a usar casi todos tus ahorros para la entrada de la hipoteca, un préstamo a tipo variable seguramente cuadre mejor con tus finanzas, por ejemplo.

A esto se añade la incertidumbre que puedas soportar. Con una hipoteca variable lo que pagas cada mes no dependerá de ti, sino del tipo de interés actual. ¿Cómo está el euribor en 2022? Todavía no tenemos datos de este año que acaba de comenzar, pero el tipo de interés aplicado en los préstamos para adquisición de la vivienda en nuestro país se situó en el 1,56% TAE -incluye todo tipo de comisiones y productos vinculados-, frente al 1,60% de los mercados comunitarios en el cierre de noviembre del pasado año.

La continua reducción de tasas exigida por las diferentes entidades, especialmente las hipotecas a tipos fijos, ha ido limitando poco a poco la brecha existente con el resto de Europa. En cualquier caso, nada como hacer números con la previsión del euribor para los próximos 10 años para saber qué te conviene .

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? :

Cambiar de hipoteca

¿Y si ya tienes un préstamo a tipo fijo o a tipo variable?

Siempre puedes cambiar la hipoteca, bien dentro del mismo banco o cambiando de entidad. La primera sería una novación hipotecaria y la segunda una subrogación.

La ley hipotecaria favorece los cambios de hipoteca variable a hipoteca fija y mejora las condiciones para los préstamos a plazo fijo.

El proceso para cambiar la hipoteca de tipo variable a tipo fijo y viceversa no es complicado y no deberías tener miedo de negociar con tu banco. Tu punto de partida debe ser que todo con el banco es negociable, siempre que tengas argumentos para sostenerlo. La mayoría de entidades hacen sus números y tienen claro hasta dónde están dispuestos a llegar por un cliente de tus características.

¿Te conviene cambiar el tipo de interés de tu hipoteca?

Diccionario de hipotecas

Para no perderte dentro del mundo de las hipotecas a tipo fijo y variable hay ciertos términos que debes conocer. Son los que aparecerán en tu contrato hipotecario o en las ofertas que te planteen los bancos. Estos son los términos de hipotecas más importantes.

Qué es la TAE de los bancos

Una de las preguntas claves que debes revolver es: ¿qué es la TAE de los bancos? La TAE o Tipo Anual Equivalente es la suma del tipo de interés nominal más los gastos y comisiones asociados a la hipoteca. La TAE homogeniza sobre una base anual el tipo de interés de una hipoteca y sirve para comparar el coste global de un préstamo. El problema con las hipotecas variables es que este dato cambiará según lo haga el interés a pagar.

Ademas, en las hipotecas este TAE sirve también para saber lo que cuesta cambiar de banco la hipoteca, ya que incluye las comisiones de subrogación o novación.

Qué es el TIN de una hipoteca

Según el Banco de España, el TIN o Tipo de Interés Nominal es el precio efectivo que el banco nos paga por prestarnos el dinero. En este sentido, es el porcentaje fijo que pagarás por la hipoteca sin tener en cuenta ningún tipo de comisión.

El TIN en una hipoteca puede ser fijo o variable, dependiendo del tipo de hipoteca que se contrate.

Qué es el Euribor hipotecario

El Euribor es el principal tipo de referencia usado en las hipotecas. Se trata del tipo de interés medio al que los bancos se prestan dinero entre sí a corto plazo.

El Euribor se publica directamente y el euribor hipotecario recoge los cambios que se producen en este índice.

Qué es la subrogación de una hipoteca

La subrogación hipotecaria es una de las fórmulas para modificar la hipoteca. En concreto, está pensada para cambiar el acreedor o el deudor del préstamo. En otras palabras, para cambiar la hipoteca de banco o para traspasar la hipoteca a otra persona cuando vendes tu piso.

En una subrogación de hipoteca con cambio de banco bastará con encontrar una entidad que te ofrezca mejores condiciones y llegar a un acuerdo vinculante. A partir de ahí tu banco dispondrá de 15 días para igualar la oferta o dejarte marchar.

Qué es la novación de una hipoteca

La novación hipotecaria es otra forma de cambiar o mejorar la hipoteca. En este caso no habría cambio de banco, sino una renegociación con la entidad financiera de las condiciones del préstamo hipotecario.

Con una novación podrás ampliar el capital de la hipoteca, modificar el tipo de interés, variar el plazo de amortización, los titulares del préstamo e incluso el sistema de liquidación.

Qué es la amortización anticipada de una hipoteca

La amortización anticipada de una hipoteca es el pago antes de tiempo de parte del préstamo o del total del mismo. En otras palabras, adelantar parte de la deuda para acortar el plazo del préstamo o reducir la cuota.

Amortizar la hipoteca antes de tiempo incluye generalmente el pago de comisiones al banco.