NikoGarnier

Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

La vivienda en España sigue sin estar barata, y quizá nunca lo esté.


Escrito 23 Apr 15

¿Ha tocado fondo la vivienda en España? La sensación que domina es que si, y las noticias en los medios así lo sugieren, coincidiendo con el año en que la recuperación salta al dominio público. Sin embargo, no tengo en absoluto la sensación de que los precios hayan vuelto a estar baratos, como lo estuvieron a principios y durante los años 90. Y los datos sencillos que vamos a ver a continuación así lo confirman.

En esta noticia de la web idealista.com nos ofrecen dos gráficos clave. Lo cara o barata que está la vivienda depende exclusivamente del nivel de ingresos del ciudadano medio. Y por eso hay dos formas de medirlo: comparar el precio con el sueldo bruto anual medio, o comparar el esfuerzo mensual que hace el ciudadano medio para pagar su vivienda.


La primera prueba de lo peligrosas que son las estadísticas la tenemos aquí: según la sociedad de tasación, un piso cuesta en España 7,8 años de salario bruto total, pero según el Banco de España (ese mismo que no hizo NADA por evitar y alertar sobre la burbuja), hacen falta sólo 6,3 años. ¿Cómo puede haber tanta diferencia entre uno y otro? Seamos serios señores...que no estamos midiendo el número de personas que han asistido a una manifestación...

En cualquier caso, estamos lejos del estándar internacional según el cual la vivienda debería costar no más de 4 años de salario, como así ha sido en España antes del año 2000, año en que la burbuja despegó.

Según el gráfico anterior, estamos a niveles de 2003, año en que ya se empezaba a hablar de burbuja y los precios se consideraban ya caros. Por lo tanto, al margen de lo que ocurra ahora, una cosa debe quedarnos clara: los precios de la vivienda en España NO ESTÁN BARATOS.

En el siguiente gráfico vemos lo mismo pero de otra forma: ahora en porcentaje de esfuerzo anual para pagar la vivienda. El final de las deducciones por vivienda habitual desde 2013 ha provocado un rebote en el esfuerzo de las familias que no arregla las cosas. Lo normal es que esté por debajo del 30%, que es el estándar internacional, y el nivel en que los bancos se fijan para conceder una hipoteca (con excepción de los años de la loca burbuja).

Por eso apenas se firman nuevas hipotecas. No es que los bancos no quieran prestar, es que las familias no ganan lo suficiente para financiar los precios de los pisos (ó estos siguen estando caros), sobre todo si tienen algún prestamo personal adicional. Mientras este ratio no baje claramente por debajo del 30%, no se puede decir que la vivienda esté barata.


La pregunta del millón es: ¿pueden bajar más los precios de los pisos en los próximos 10 años? Parte de la respuesta la tenemos en el siguiente gráfico por comunidades autónomas, sacado de esta noticia de idealista.com.


¿Porqué Baleares es la CCAA más cara en relación al salario? Fácil: por el turismo masivo de países con sueldos mucho mayores (Alemania sobre todo). Dicho de otra manera, los jubilados alemanes son los que distorsionan el mercado inmobiliario balear. Y por extensión, toda España tiene el mercado inmobiliario distorsionado por ser un gran destino turístico, y posible destino residencial para los cada vez más numerosos jubilados europeos.

Esta es la razón por la que hay tanta resistencia a que bajen los pisos (además de las propias rigideces del sector y manipulaciones de los lobbys implicados). Y es la razón por la que quizá no bajen más, o lo hagan a un ritmo muy lento.

La burbuja inmobiliaria española pinchó cuando se produjo la crisis subprime en EEUU y Europa. En la medida en que la crisis europea se deja atrás, el sector inmobiliario español deja de caer, sobre todo teniendo la estructura demográfica europea, con los millones de nuevos jubilados que van llegando y se plantean venirse a España. Si la crisis arrecia, los pisos volverán a caer.

Mientas tanto, las estadísticas internacionales sirven de poco, y los españoles que quieran acceder a Vivienda tendrán que asumir el coste de ser un gran destino turístico internacional. Por un lado es bueno globalmente para la economía, pero por otro lado es malo para tener un mercado inmobiliario sano y equilibrado. Después de varios años de violento sobreprecio, parece que será difícil volver a ver un precio "barato de verdad", es decir, un precio por debajo de su Valor.

Comentarios (12)

NikoGarnier Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

24 Apr 15

Gracias @AUDI


Excelente pregunta: te puedo decir que en Francia la vivienda tampoco
está nada barata. Allí no ha reventado ninguna burbuja, sino que
parece que se sigue construyendo. En Reino Unido también está caro.
¿Sorpresa? Ninguna. Con los tipos de interés en mínimos históricos, la
burbuja es general: bonos, inmobiliario...y en menor medida acciones
(todavía hay bastante margen).


Lo del tema cultural está claro. Pero no tiene el impacto que dices:
el que vive de alquiler, le paga la renta a alguien que ha comprado
esa casa. Es decir, al final el piso lo tiene que comprar alguien...


Por supuesto que Asturias y Navarra no se ven afectadas directamente
por el turismo. Pero la economía (y cualquier ser vivo ó material), se
calienta ó enfría por contagio. Si España fuera una economía cerrada
sin turistas, los precios generales serían más bajos, incluído Navarra
y Asturias (que tienen un nivel de vida muy superior a Valencia y
Andalucía por ejemplo). En realidad, sin turistas, España entera
tendría un nivel de vida bastante inferior, y por extensión, los pisos
serían más baratos.


Ah, y por último: eso de que los turistas tienen la
"culpa"... es un término poco preciso, porque emite juicio
de valor, y en realidad eso me da igual. Yo hablo de "factores
que explican", y sin duda el turismo (temporal de vacaciones ó
definitivo para jubilados), es uno de los factores que influyen (hay
otros, sin duda).


Gracias de nuevo y saludos !


NikoGarnier Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

24 Apr 15

Acabo de publicar este post: " href="http://www.unience.com/blogs-financieros/NikoGarnier/la_silenciosa_burbuja_inmobiliaria_en_francia_al_rojo_vivo">La
silenciosa burbuja inmobiliaria en Francia, al rojo vivo".


Me puse a indagar la situación en Francia, y me dió para otro
artículo, cuyos gráficos hablan por sí sólos. En efecto, en Francia
hay una burbuja en formación desde 2002. ¿Cuándo
pinchará? ¿Seguirá subiendo varios años más hasta alcanzar cotas
iguales ó superiores a la española?


El cuándo es lo difícil. Mientras tanto, seguimos echando leña al
fuego: los bonos soberanos disparados, las bolsas alcistas, y la
vivienda cara ó carísima. Es difícil imaginar un final feliz para todo esto...


Saludos !


24 Apr 15

Gracias por tu respuesta. En primer lugar matizar que utilizaba el
 culpa término culpa en sentido figurativo no literal. Sinceramente
creo que el problema inmobiliario vaya asociado más al crédito
excesivo y tipos bajos como comentas en tu segunda intervención...El
mundo, particularmente los paises desarrollados han crecido a base de
deuda (pública y privada)y cambiar el modelo no es fácil.  Lo q
refleja tu gráfico va mas relacionado con la renta per cápita por
comunidad que en algunos casos vendrá influido por ser destinos
turísticos y en otros no . De hecho el turismo donde prolifera es en
el sur y sin embargo el País Vasco es mucho más caro q Andalucía y tu
teoría del contagio me cuadra poco.


25 Apr 15

este articulo sigue un poco la argumentacion de mi articulo del otro
dia. pero permitanme un par de apostillas:


 


en Francia la vivienda no está tan sobrevalorada como en España ni de lejos.


saben cuanto es el salario minimo en Francia? 1.450€/mes.  EL
MINIMO!!! asi que en proporcion a los ingresos por hogar la vivienda
cumple la relacion que recomienda la OCDE y el BancoMundial de 3 años
completos por un piso de 95m2.


 


que quizas nunca esté barata la vivienda en España? jajajjaja de eso
nada. Quizas ahora se vea lejos, pero se volverá a la proporcion de 4
veces el salario individual o 3 veces los ingresos por hogar como fue
la tonica general en España hasta mediados de los años 90. Se tartarán
4 años en ajustarse los niveles de precio como paso en EEUU (mejorando
la economia desde entonces) o se tardarán 40 años como en Japon.


 


tal proporcion de 3 veces los ingresos por hogar se cumple en la
mayoria de Europa y del mundo occidental:


1.- en EEUU la vivienda media viene a costar 200.000$ cuando el PIB
per capita es entorno a 50.000$


2.- en Alemania la misma proporcion. Incluso mas baratas. Los
alemanes no han permitido la especulacion con un bien de primera
necesidad como la vivienda.


3. en Irlanda lo mismo (el salario medio en Irlanda son 35.000€/año.
El salario MEDIO!!!)


4.- en Portugal e Italia lo mismo. Quizas en Italia esté en la franja
superior pero mucho menos inflados los precios que en España
comparados con los ingresos medios por hogar.


5.- en Francia parecido a Italia. Los precios de la vivienda son mas
altos pero el salario medio tambien.


de hecho, sé de un conocido que tiene una vivienda en el sur  de
Francia, en Burdeos, y me dice que siguen mas baratas en Francia que
en España las casas. Y COMPAREN LOS SALARIOS!!!


 


 


NikoGarnier Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

25 Apr 15

@mariaisabelsanz El salario mínimo en Francia es bruto, y esconde una
trampa: por la imposición de un salario mínimo, resulta que hay una
enorme masa de gente trabajando por ese salario mínimo (y otros muchos
en paro). Es decir, un salario mínimo de 1.450€ se traduce en poca
gente cobrando realmente más...lo cual debería impedir que los precios
inmobiliarios suban mucho, porque la mayoría de la gente es "pobre".


Francia es un país muy intervenido, con un Estado central muy
poderoso. Tiene muchas particularidades (históricas y culturales). Por
ejemplo, siguen utilizando cheques para comprar incluso el pan. Un
atraso histórico brutal, en la era tecnológica. Sacas tu chequera,
rellenas un cheque, lo firmas y lo entregas... y el vendedor irá al
banco a cobrarlo. Brutal. Menos mal que parece que por fin empiezan a
usar las tarjetas...


He publicado un artículo sobre la burbuja inmobiliaria en Francia con
unos gráficos que hablan por sí sólos.



https://www.unience.com/blogs-financieros/NikoGarnier/la_silenciosa_burbuja_inmobiliaria_en_francia_al_rojo_vivo


La vivienda en España volverá a estar baja cuando Europa vuelva a
sumirse en la crisis, es decir, cuando el exterior deje de
rescatarnos. Salvo que empiecen a venir Rusos (otra vez), Chinos,
indios, etc.


La viviendo en Francia bajará cuando haya algún shock externo.
¿subida de tipos? (allí la mayoría de hipotecas son de tipo fijo, así
que están más protegidos que en España). El tema
demográfico
es clave, como siempre. Tanto en bolsa como en
economía, la demografía explica muchas cosas, vean este post que
escribí en febrero sobre href="http://inbestia.com/analisis/el-increible-efecto-de-la-demografia-en-los-mercados-y-economias-japon-europa-y-eeuu-desde-1950">El
increíble efecto de la demografía en los mercados y economías:
Japón, Europa y EEUU desde 1950.


Saludos !


26 Apr 15

@NikoGarnier


perdona Niko pero la explicacion que das del salario minimo en
Francia no tiene ni pies ni cabeza. Entiendo que eres profano en el tema.


El salario de 1450€/mes es el minimo.


El paro en Francia en 2015 está en el 10,5% segun organismos internacionales.


Eso es mucha gente en paro? jajajjaj que no te oiga Rajoy


Ademas lo he indicado como una referencia. Los salarios en Francia
son mucho mas elevados de media que esos 1450€/mes. Como en España son
los salarios medios mas altos que los 650€/mes que es el salario minimo.


Aun asi, ten en cuenta que un piso 100m2 en el suroeste de Francia te
viene a costar 200-250.000 euros, mucho mas barato que el piso medio
en Navarra o Pais Vasco o Cataluña , provincias cercanas a la frontera.


QUE SENTIDO TIENE ESO???? ninguno. la anomalia es la española, no la francesa.


en mi opinion los pisos en Francia estan un poco sobrevalorados en
relacion con los salarios, cierto, pero un poco.


En España siguen gigantescamente sobrevalorados. Y es una situacion
insostenible. Sin más.


La bajada de precios pendiente del 40-50% tardará 4 años o 40 años,
pero se va a producir.


 


NikoGarnier Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

26 Apr 15

@mariaisabelsanz Tengo una curiosidad: ¿Qué relación tienes con
Francia (si la tienes)? ¿Eres profesional del sector inmobiliario? Es
que me gustaría saber en qué te basas para hacer esas afirmaciones,
porque los argumentos que aportas son bastante sesgados y poco
rigurosos. Eres muy contundente en tus afirmaciones, muy categórica
para mi gusto. Me gustaría que aportaras algún gráfico o estadística
general como hago en mi post sobre Francia:


https://www.unience.com/blogs-financieros/NikoGarnier/la_silenciosa_burbuja_inmobiliaria_en_francia_al_rojo_vivo


Porque decir que los pisos en el suroeste de Francia son más baratos
que en el norte de España basándose en lo que te dijo un amigo,
resulta poco "científico". Y lo mismo con la
valoración personal sobre el paro en Francia (¿has comparado la
evolución del paro en Francia y España en los últimos 5 años?). El
tema del salario mínimo idem. Comparar el salario mínimo de Francia
con el de España no tiene sentido, porque no tienen de lejos el mismo
significado e impacto en la economía.


26 Apr 15

@NikoGarnier


es tan sencillo como que el precio de la vivienda este en relacion
con los salarios del pais.


datos 2014:


- salario medio en Francia: 37.427€/año.


- salario minimo en Francia: 1450€/mes


- paro en Francia: 10%


http://www.datosmacro.com/mercado-laboral/salario-medio/francia


 


- salario medio en España: 24.162€/año.


- salario minimo en España: 650€/mes


- paro en España: 25%


http://www.datosmacro.com/mercado-laboral/salario-medio/espana


 



Precios de viviendas en Francia: ligeramente inferior al
precio de las viviendas en España
, salvo en Paris centro.
Estan sobrevaloradas las viviendas en España mas del 50%.


Precios en el sudoeste de Francia: de media 2000€/m2 (en Guipuzcoa
por ejemplo la media debe estar en torno a 3.400€/m2)


http://www.fotocasa.es/comprar/viviendas/francia/pais-vasco-frances/listado?crp=1&mins=80&f=pricem2&o=asc&opi=1&ftg=true&fss=true&cu=es-es&craap=1&mode=3


 


no soy profesional del sector inmobiliario. dios me libre. la poca
relacion que he tenido con tales "profesionales" me ha hecho
ver que el mal existe. el autentico mal.


@NikoGarnier  si quieres vender tu piso hazlo sin intermediarios. O
solo con un intermediario de la maxima confianza. Campeon


 


NikoGarnier Actuario. Director de Inversiones en JDS Capital A.V. | Miembro del IEATEC.

27 Apr 15

@mariaisabelsanz también te preguntaba cual es tu relación o
conocimiento de la realidad francesa, para colmar mi curiosidad ;)


27 Apr 15

amigo @NikoGarnier , eso me temo que son temas personales :)