¿Ha tocado fondo la vivienda en España? La sensación que domina es que si, y las noticias en los medios así lo sugieren, coincidiendo con el año en que la recuperación salta al dominio público. Sin embargo, no tengo en absoluto la sensación de que los precios hayan vuelto a estar baratos, como lo estuvieron a principios y durante los años 90. Y los datos sencillos que vamos a ver a continuación así lo confirman.

En esta noticia de la web idealista.com nos ofrecen dos gráficos clave. Lo cara o barata que está la vivienda depende exclusivamente del nivel de ingresos del ciudadano medio. Y por eso hay dos formas de medirlo: comparar el precio con el sueldo bruto anual medio, o comparar el esfuerzo mensual que hace el ciudadano medio para pagar su vivienda.


La primera prueba de lo peligrosas que son las estadísticas la tenemos aquí: según la sociedad de tasación, un piso cuesta en España 7,8 años de salario bruto total, pero según el Banco de España (ese mismo que no hizo NADA por evitar y alertar sobre la burbuja), hacen falta sólo 6,3 años. ¿Cómo puede haber tanta diferencia entre uno y otro? Seamos serios señores...que no estamos midiendo el número de personas que han asistido a una manifestación...

En cualquier caso, estamos lejos del estándar internacional según el cual la vivienda debería costar no más de 4 años de salario, como así ha sido en España antes del año 2000, año en que la burbuja despegó.

Según el gráfico anterior, estamos a niveles de 2003, año en que ya se empezaba a hablar de burbuja y los precios se consideraban ya caros. Por lo tanto, al margen de lo que ocurra ahora, una cosa debe quedarnos clara: los precios de la vivienda en España NO ESTÁN BARATOS.

En el siguiente gráfico vemos lo mismo pero de otra forma: ahora en porcentaje de esfuerzo anual para pagar la vivienda. El final de las deducciones por vivienda habitual desde 2013 ha provocado un rebote en el esfuerzo de las familias que no arregla las cosas. Lo normal es que esté por debajo del 30%, que es el estándar internacional, y el nivel en que los bancos se fijan para conceder una hipoteca (con excepción de los años de la loca burbuja).

Por eso apenas se firman nuevas hipotecas. No es que los bancos no quieran prestar, es que las familias no ganan lo suficiente para financiar los precios de los pisos (ó estos siguen estando caros), sobre todo si tienen algún prestamo personal adicional. Mientras este ratio no baje claramente por debajo del 30%, no se puede decir que la vivienda esté barata.


La pregunta del millón es: ¿pueden bajar más los precios de los pisos en los próximos 10 años? Parte de la respuesta la tenemos en el siguiente gráfico por comunidades autónomas, sacado de esta noticia de idealista.com.


¿Porqué Baleares es la CCAA más cara en relación al salario? Fácil: por el turismo masivo de países con sueldos mucho mayores (Alemania sobre todo). Dicho de otra manera, los jubilados alemanes son los que distorsionan el mercado inmobiliario balear. Y por extensión, toda España tiene el mercado inmobiliario distorsionado por ser un gran destino turístico, y posible destino residencial para los cada vez más numerosos jubilados europeos.

Esta es la razón por la que hay tanta resistencia a que bajen los pisos (además de las propias rigideces del sector y manipulaciones de los lobbys implicados). Y es la razón por la que quizá no bajen más, o lo hagan a un ritmo muy lento.

La burbuja inmobiliaria española pinchó cuando se produjo la crisis subprime en EEUU y Europa. En la medida en que la crisis europea se deja atrás, el sector inmobiliario español deja de caer, sobre todo teniendo la estructura demográfica europea, con los millones de nuevos jubilados que van llegando y se plantean venirse a España. Si la crisis arrecia, los pisos volverán a caer.

Mientas tanto, las estadísticas internacionales sirven de poco, y los españoles que quieran acceder a Vivienda tendrán que asumir el coste de ser un gran destino turístico internacional. Por un lado es bueno globalmente para la economía, pero por otro lado es malo para tener un mercado inmobiliario sano y equilibrado. Después de varios años de violento sobreprecio, parece que será difícil volver a ver un precio "barato de verdad", es decir, un precio por debajo de su Valor.