Hipoteca a Tipo Fijo o tipo Variable. El gran dilema.
La gran pregunta que me hacen mis clientes es: entonces, ¿que me recomiendas tipo fijo a tipo variable?
La pregunta no tiene ni fácil ni rápida respuesta, puesto que depende de muchos factores que hay que analizar ,como entre otros: ¿Qué duración tendrá mi préstamo? ¿Tengo intención o la capacidad de amortizar anticipadamente tengo? ¿He analizado las diferencias entre las dos propuestas? ¿Qué expectativas de tipos de interés hay?
Si la elección es el tipo fijo, no tendremos que preocuparnos por las fluctuaciones del mercado en los tipos de interés.
Si la elección es por el préstamo a tipo variable, tendremos que evaluar cuál es la diferencia entre préstamos.
La forma de hacer la comparativa entre los dos préstamos es, en primer lugar, considerando la TAE (en una próxima entrega valoraremos cuál es método para hacer la comparación), en segundo lugar, lo ideal es construir una tabla de amortización del préstamo con los dos tipos de referencia (fijo o variable) y la valorar la diferencia de intereses pagados entre los dos préstamos, OJO! puesto que el segundo es a tipo varible no podemos considerar el tipo de interés constante y, de modo conservador, podríamos hacer un supuesto de subida de tipos durante 5 o 7 años después del primer año a razón de 0,25 puntos porcentuales. Haciendo este ejercicio, ¿Con cuál pagaríamos menos intereses?
Ejemplo. Préstamo: 200.000€, Plazo 30 años. Tipo Fijo= 1.80 vs tipo variable = 0.89
Suponiendo un incremento del 0,10% del Euribor todos los años hasta alcanzar un 1%. Acabaríamos pagando de intereses a tipo fijo 58.982€ vs 61.602€ con la hipoteca a tipo variable. Con este ejercicio no pretendo aconsejar ni el tipo fijo o el tipo variable, los supuesto realizados son tomados como posible escenario.
Por otro lado, una buena manera ver cuál es la tendencia del mercado en concesión de hipotecas es mediante la revisión de carteras de los Fondos de Titulización gestionados por las gestoras. En este caso he tomado dos fondos de la gestora Intermoney titulización por su simplicidad para encontrar información (también se puede encontrar esta información en: Haya titulización, Europea de titulización, TdA.. entre otras gestoras)
IM ANDBANK RMBS I -- Fecha de constitución enero 2022
*Datos de la cartera sacados de Intermoney SGFT
De las carteras anteriores podemos sacar la siguiente conclusión. Aun siendo las condiones económicas del año 2013 diferentes a las del año 2021 , las personas solicitantes siguen optando hasta la fecha por tipos variables, si bien es cierto que ya hay una proporción elevada que opta por tipos fjos cuando hace 9 años casi nadie optaba por ese tipo de préstamos.
Cómo último punto de referencia indicar que la política monetaria Estado Unidense es la que marca, en gran medida la política monetaria mundial. En Europa hasta hace no tantos años, la fijación de tipos de interés por parte del BCE (Banco Central Europeo) iba entre 3 y 4 años de la Americana, en la actualidad se ha reducido el lapso temporal, por lo que podemos esperar que, tras las últimas subidas de tipos en Estados Unidos, en Europa se produzcan también subidas.
Si tienes cualquier duda o comentario puedes escribirme y te responderé lo antes posible.
