Rentabilidad total vivienda y rentabilidad por alquiler. Finect

¿Qué rentabilidad se le puede sacar a una vivienda en 2021? Estos son los últimos datos disponibles sobre si es rentable comprar un piso para alquilarlo y también un nuevo simulador que permite calcular la rentabilidad de invertir en vivienda.

Con la propagación de la crisis del coronavirus y el parón en las operaciones inmobiliarias, muchos españoles se vuelven a preguntar si la vivienda vuelve a ser un activo rentable. De hecho, a pesar de su caída fue de los pocos que dio rentabilidad en 2020. Un estudio del portal inmobiliario Fotocasa asegura que la vivienda rindió un 6,8% el pasado año, su cota más alta de los últimos 10 años, y 0,2 puntos porcentuales más que el año previoAdemás, las ayudas al alquiler que se aprobaron en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 recuperaron la idea de si merecía la pena comprar una casa para alquilar. Pero, después de toda esta tormenta, ¿qué dicen ahora mismo los datos? 

Otra manera de invertir en el sector inmobiliario sin tener que comprar un inmueble es la inversión en fondos de inversión inmobliarios. En Finect hemos creado una sección donde podréis encontrar los mejores fondos de este sector y escoger e iniciar la contratación en aquel que más se adapte a vuestras circunstancias.

Invertir en vivienda para alquilar en 2021

La rentabilidad total de la vivienda en España, es un activo que ya empezó a poner de relieve cierto desgaste en el tercer y cuarto trimestre de 2019 y que se ha acelerado en 2020 con la extensión del coronavirus. Según los datos del Banco de España, la rentabilidad de la vivienda se situó en el 5,2% en el último trimestre de 2020, por debajo del 7,4% al que se situó en el mismo periodo del año anterior. A pesar de esta caída, la rentabilidad de la vivienda sigue siendo un activo por el cual podemos seguir obteniendo ganancias, especialmente a través del alquiler. 

Pero con todo esto, y teniendo en cuenta lo sucedido en la última crisis, hay que sopesar que la vivienda es un activo en el que puedes encontrar problemas de liquidez en momentos complicados del mercado. Por ello, si no tienes claro qué hacer lo mejor será consultar a un asesor financiero. En Finect, te dejamos una herramienta totalmente gratuita donde podrás encontrar un asesor que se adapte totalmente a tus necesidades:  

 

Qué rentabilidad se puede sacar a una vivienda

El Banco de España ofrece cada trimestre los cálculos sobre la rentabilidad anual total de una vivienda, es decir, sumando la rentabilidad del alquiler y la propia subida del precio de los inmuebles, es decir, la plusvalía que obtendríamos por venderla.

Esa cifra, la de la rentabilidad de la vivienda, obtuvo el año pasado una media del 5,85%. En lo que va de año aún es pronto para saber cómo van a evolucionar datos de la vivienda y aún no contamos con datos de 2021. Pero atendiendo al último dato trimestral, de octubre-diciembre de 2020, más de la mitad del rendimiento (3,7%) vendría por el alquiler y el resto es debido a lo que se ha revalorizado su precio.

Aquí puedes ver una evolución de la rentabilidad de la vivienda trimestral hasta septiembre de 2019. Como puedes ver en el gráfico, todavía está lejos de los máximos, pero ha subido con mucha fuerza en los últimos años. Entre los años 2000 y 2005 la rentabilidad total superaba el 20%. Se trata de datos agregados, al final del artículo puedes ver más detalle sobre ciudades españolas.

rentabilidad_total_vivienda_finect

 

En esta otra gráfica, del estudio del portal inmobiliario Fotocasa, puedes comprobar la evolución del rendimiento de la vivienda en los diez últimos años:

Una manera de saber si compras barato o caro en función de la rentabilidad que puedas sacar a la vivienda por la vía del alquiler es hacer el siguiente cálculo: ¿cuánto tardaría en recuperar lo que me costó la vivienda si la alquilo?

La respuesta la tiene el PER, una ratio que se utiliza en bolsa para saber si una acción está cara o barata y que en este caso se calcularía así:

Veámoslo con el siguiente ejemplo:

Precio vivienda: 150.000 euros

Alquiler mensual : 1.000 euros

Al año, el alquiler supone: 12.000 euros

PER= Precio vivienda / alquiler anual 

150.000 / 12000 = 12,5 años tardaríamos en recuperar la inversión.

Cuál es la rentabilidad por alquiler de vivienda

¿Cómo ha cambiado el perfil del inversor en vivienda? "El nuevo inversor es más pausado, tranquilo y asume la rentabilidad que el alquiler de la vivienda le produce, sin ánimo de vender", explica Fernando Encinar, director de estudios de Idealista. Según el propio portal inmobiliario, los precios del alquiler habrían subido un 50% en los últimos cinco años hasta 2019. No obstante, para este año el analista inmobiliario y profesor de economía de la UB, Gonzalo Bernardos, pronostica que el precio de alquiler caerá un 6% este año. Una bajada que seguirá al año siguiente (un 4% de caída en 2022), según comentaba el pasado marzo el economista al portal Idealista. Aunque, con todo, el precio dependerá de otros muchos factores, como las condiciones de la vivienda, el barrio o la población. 

El estancamiento de la economía desde la llegada del coronavirus y la previsibile dificultad de muchos ahorradores para hacer frente a la compra de una vivienda, hace que quienes pueden permitírselo decidan ahora comprar piso para alquilar. Pero, ¿cómo calcular la rentabilidad del alquiler? Si estás buscando una fórmula para calcular tu caso personalizado, prueba el simulador que te dejo a continuación, con el que podrás hacerte una idea de si te merece la pena invertir en vivienda para alquilar.

Según los últimos datos del Banco de España, de marzo de 2021, el alquiler de una vivienda en España ha tenido una rentabilidad a 12 meses del 3,68%. Una cifra que dista de los mínimos vistos en el año 2008, cuando el rendimiento era del 2,8%.

rentabilidad_alquiler_finect

En esta herramienta puedes orientarte sobre si compensa comprar casa para alquilar en tu caso particular:

Si además estás pensando en comprar una vivienda, con esta píldora puedes ver qué casa te puedes permitir según el dinero que entre en casa cada mes. 

Evolución histórica de la rentabilidad de una vivienda y por alquiler en España

Esta es la serie histórica de la evolución de la vivienda en España: qué rentabilidad supone haber tenido una vivienda y cuánto se puede sacar por alquilar una casa, según el Banco de España.

 

Fecha Rentabilidad anual de la vivienda Rentabilidad bruta alquiler
mar. 2000 19,9 6,5
jun. 2000 20,5 6,4
sep-00 21,5 6,3
dic. 2000 21,4 6,1
mar. 2001 21,8 6,0
jun. 2001 21,8 5,8
sep-01 20,9 5,7
dic. 2001 20,7 5,5
mar. 2002 21,2 5,4
jun. 2002 19,9 5,2
sep-02 22,9 5,1
dic. 2002 23,1 5,0
mar. 2003 22,2 4,8
jun. 2003 23,6 4,8
sep-03 21,1 4,5
dic. 2003 21,9 4,4
mar. 2004 21,3 4,3
jun. 2004 21,6 4,2
sep-04 21,4 4,1
dic. 2004 21,4 3,9
mar. 2005 21,6 3,8
jun. 2005 22 3,7
sep-05 21 3,6
dic. 2005 19,5 3,5
mar. 2006 19,5 3,4
jun. 2006 18,1 3,3
sep-06 17,7 3,2
dic. 2006 17,2 3,1
mar. 2007 16,1 3,0
jun. 2007 14,6 3,0
sep-07 12,1 2,9
dic. 2007 8,6 2,9
mar. 2008 5,6 2,8
jun. 2008 2,5 2,8
sep-08 -0,2 2,8
dic. 2008 -2,6 2,8
mar. 2009 -4,7 2,8
jun. 2009 -4,8 2,9
sep-09 -4 3,0
dic. 2009 -1,3 3,1
mar. 2010 0,2 3,1
jun. 2010 2,3 3,2
sep-10 1 3,2
dic. 2010 1,3 3,2
mar. 2011 -0,9 3,3
jun. 2011 -3,5 3,3
sep-11 -4,1 3,3
dic. 2011 -7,8 3,3
mar. 2012 -9,1 3,4
jun. 2012 -10,9 3,5
sep-12 -11,6 3,6
dic. 2012 -9 3,8
mar. 2013 -10,3 4,0
jun. 2013 -7,9 4,1
sep-13 -3,6 4,3
dic. 2013 -3,5 4,3
mar. 2014 3 4,6
jun. 2014 5,4 4,7
sep-14 4,9 4,6
dic. 2014 6,4 4,6
mar. 2015 6,1 4,6
jun. 2015 8,6 4,6
sep-15 9,1 4,6
dic. 2015 8,8 4,5
mar. 2016 10,9 4,6
jun. 2016 8,3 4,4
sep-16 8,4 4,4
dic. 2016 8,8 4,4
mar. 2017 9,6 4,3
jun. 2017 9,8 4,3
sep-17 10,9 4,3
dic-17 11,4 4,2
mar.-18 10,4 4,1
jun.-18 10,9 4,1
sep.-18 11,2 4,0
dic.-18 10,6 4,0
mar.-19 10,7 3,9
jun.-19 9,2 3,9
sep.-19 8,5 3,8
dic.-19 7,5 3,8
mar.-20 6,9 3,7
jun.-20 5,9 3,7
sep.-20 5,4 3,7
dic.-20 5,2 3,7

 

Las ciudades más rentables para invertir en vivienda

Antes de nada debes tener en cuenta sobre el siguiente análisis que los precios continuarán evolucionando en el futuro. Además, comprar muy "barato", al igual que sucede en Bolsa, no es lo único que debes mirar. Es inevitable que te hagas la pregunta de por qué está tan barato, analizar la calidad del activo, las perspectivas económicas de la zona...

Pues bien, según los últimos datos publicados por Idealista, la rentabilidad bruta del alquiler bajó en 2020, el año de la pandemia, hasta situarse en el 7,2%. Según el estudio, la capital en la que resulta más rentable comprar una vivienda para alquilar sigue siendo Lleida, con un 8,6%. Tras esta se encuentran Murcia (7,9%), Huelva (7,2%), Castellón de la Plana (7%) y Santa Cruz de Tenerife (7%). 

Las ciudades donde más se tarda en recuperar la inversión

Por el contrario, en las ciudades en las que más años se tarda en recuperar la inversión alquilando se encuentran las dos grandes capitales españolas, Madrid y Barcelona. En estas, la rentabilidad del alquiler se sitúa en el 4,7% y 4,4%, respectivamente. Además de ellas, los propietarios con viviendas en alquiler con un margen más bajo de beneficios son los que se encuentran en San Sebastián (3,6%), Coruña (4,5%) y Palma (4,5%)


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