Abbaco Markets: "La inversión en inmuebles para centros de datos se va a disparar"

Al sector inmobiliario no le sienta bien las subidas de tipos de interés. El encarecimiento de la financiación y el ajuste de los precios de los activos ha frenado las inversiones y, durante 2023, tanto oferta como demanda han optado por mantenerse en pausa. A cierre del primer semestre las inversiones europeas en inmobiliario ascendían a 182.600 millones de euros, el 57% menos que un año antes y su nivel más bajo de los últimos diez años, según datos de BNP Paribas Real Estate. En España, otra consultora, CBRE, cifra la caída de la inversión inmobiliaria en el 36% en 2023, hasta los 11.200 millones de euros.

Sin embargo, las perspectivas para este 2024 presentan un panorama más positivo, que ya se empezó a vislumbrar en el tramo final de 2023. En el conjunto de Europa, BNP Paribas RE refleja entre aumentos en el volumen de inversión del 132% y del 55% en ámbitos como el hotelero y el residencial, respectivamente. La evolución se replicó en España, de acuerdo con el informe de CBRE: el cuarto trimestre fue el más activo, al concentrar el 33% de la inversión total del ejercicio, con casi 3.700 millones de euros.

"Buen momento" para invertir en inmobiliario

¿Qué está animando el movimiento? La política monetaria. Se descuenta que este año el Banco Central Europeo (BCE) contribuya con las rebajas de los tipos de interés a seguir cimentando este escenario favorable al crecimiento del mercado inmobiliario en 2024 y 2025. "Durante 2023, todas las inversiones nuevas que se iban a hacer en inmuebles se han ralentizado mucho, porque veníamos muy mal acostumbrados a tipos muy bajos con los que la financiación era muy barata", asegura Ana Hernández, socia fundadora y directora de operaciones de Abbaco Markets. Esta firma, especializada en ayudar a empresas a cotizar en los mercados de valores, ha seguido muy de cerca el comportamiento del sector a través de los ojos de las socimi, para las que anticipa un año con dinamismo.

"Para todas aquellas socimi que tienen músculo financiero y no utilizan financiación bancaria, el escenario es magnífico", explica la directiva, que añade que "hay mucho potencial de inversiones atractivas ahora mismo". En este sentido, indica que la inversión en logística "se mantiene muy fuerte", al igual que la inversión en centros comerciales, donde está habiendo una rotación en la titularidad. "Grandes fondos que habían invertido en centros comerciales y que ya se está agotando la vida de ese vehículo, las están poniendo en el mercado y están surgiendo también muchas transacciones", comenta.

Además, desde Abbaco Markets han detectado una tendencia creciente y una oportunidad incipiente. "Algo que nos ha llamado bastante la atención es la pujanza que está habiendo en inversión en inmuebles que se van a dedicar a centros de datos; se va a disparar", considera Hernández. En opinión de esta experta, "es un buen momento" para entrar en inmobiliario, "tanto para la inversión directa, en aquellos casos en los que tengan recursos suficientes para hacerla, como para la inversión a través de socimi".

España, en el radar de inversores internacionales

En el caso de las socimi, señala varias ventajas frente a la exposición directa al ladrillo, especialmente para el pequeño y mediano inversor, al tener una barrera de entrada más accesible, con una inversión mínima equivalente a una participación. Además, el inversor obtiene "una rentabilidad mínima asegurada", ya que las socimi están obligadas a repartir como mínimo el 80% del beneficio distribuible en dividendos, aunque "muchas distribuyen incluso el 100%". Otras de las características resaltadas por la experta son la liquidez y las "elevadas" garantías de protección por estar obligadas a cotizar en mercados regulados.

Hasta la fecha, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial están presentes en el Ibex 35, mientras que Lar España y Árima se negocian en el Mercado Continuo. Además, cerca de 80 socimi cotizan en el BME Growth, al tiempo que empieza a aumentar el número de sociedades que optan por el Euronext Access. De todas ellas, el 41% ha sido promovido por inversores extranjeros, según los datos de Abbaco Markets. Con los datos públicos disponibles sobre participaciones significativas, la inversión extranjera supone más del 25% de la capitalización total que suman las socimi en los mercados.

Número de socimi por tipología de inversión

"Los grandes inversores internacionales en este tipo de activos invierten en muchos países. Y dadas las condiciones del mercado español, España está en su radar", asevera Hernández, que prevé un aumento de la inversión a medida que avance el presente ejercicio. "Las que no necesitan financiación bancaria siguen invirtiendo en nuestro país. Y las que sí que se apalancan de forma habitual en el momento en que la tensión en los tipos de interés se relaje, van a seguir invirtiendo. De hecho, hay una cantidad embolsada pendiente de invertirse en los fondos internacionales", detalla.

Riesgos a vigilar

Con todo, no hay que perder de vista las dificultades que encara el sector, heredadas del actual nivel del precio del dinero todavía encara varios riesgos este año. Porque, aunque la media de las socimi está apalancada más o menos entre un 30 y un 40%, "hay socimi que están apalancadas en más del 60%", comenta la directora de operaciones de Abbaco Markets. 

Con un peso tan importante del pasivo en balance y una carga elevada por el pago de intereses, en su opinión el principal riesgo al que se enfrentan las socimi "precisamente es que no se produzca esa previsible relajación de los tipos de interés con la velocidad o en la cuantía necesarias".  "Todas las que entraron a invertir hace 5, 6, 7, 8 años, o la mayoría, sí que se están enfrentando a vencimientos que las pueden poner en dificultades", concluye Hernández, quien estima que en estos próximos meses "la gestión del CFO va a ser crítica". 
 

Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.