Invertir en inmobiliario sin comprar casa: alquilar y otras opciones

La vivienda es una opción favorita en la estrategia de inversión de muchos españoles, aunque la realidad es que existen grandes alternativas de inversión inmobiliaria. Siempre ayuda que los precios de compraventa en el mercado inmobiliario español sigan sin bajar, a pesar de la caída de la compraventa de viviendas y del endurecimiento de la financiación por parte de los bancos -y de los descensos generalizados que se registran en gran parte del continente europeo-. 

Estas cifras se suman también el aguante del alquiler, que oscila de media en los 11,8 euros por metro cuadrado, según el último informe publicado por el portal inmobiliario Idealista. Sin embargo, si algo nos ha enseñado la burbuja inmobiliaria es que ni las rentabilidades pasadas están garantizadas ni hay activo libre de riesgo en el mercado.

Por eso, a la hora de pensar si invertir o no en vivienda, además de valorar sus ventajas e inconvenientes, conviene saber que existen otras alternativas de inversión inmobiliaria si queremos orientar nuestra inversión hacia el mundo inmobiliario. En Finect repasamos algunas de las mejores opciones que, aun están ligando ligadas a este sector, pueden resultar más interesentes para algunos de vosotros. Eso sí, conviene no olvidar que cada perfil inversor es diferente y que, si no lo tenemos claro, lo mejor será contar con la figura de un experto financiero que nos oriente de acuerdo a nuestras necesidades. 

Comprar para alquilar: ventajas y desventajas

Antes de dejarnos llevar únicamente por la rentabilidad que puede generar en este momento la inversión en una vivienda para alquilar tendremos que estudiar las ventajas y desventajas que ofrece: 

Ventajas de comprar piso para alquilar

• Rentabilidad: aunque, como ya hemos mencionado, las rentabilidades pasadas no garantizan las rentabilidades futuras, está claro que el mercado inmobiliario goza de un buen momento desde el punto de vista de la inversión. Según los últimos datos de Banco de España, la rentabilidad bruta por alquiler cerró 2022 en el 3,5% de media, mientras que en lo que va de 2023 ha bajado solo una décima, hasta el 3,4%. 
• Bien físico: otra de las ventajas que ofrece la vivienda es que se trata de un bien tangible, lo que proporciona seguridad emocial al inversor. Por lo tanto, incluso en momentos de riesgo o pánico en los mercados, si este activo pierde valor o no ofrece la rentabilidad esperada no será tan negativo para el inversor como si viera desplomarse el valor de su dinero en bolsa u otros activos.
• Desgravación: a la hora de comprar una casa para alquilarla, otro de los puntos positivos es que el propietario podrá desgravarse hasta un 60% en el IRPF. Esta deducción, de carácter estatal, podrá sumarse a la que ofrecen determinadas comunidades autónomas para compensar por ejemplo, intereses de préstamos o créditos solicitados para la mejora del inmueble, gastos de reparación y conservación de la vivienda o importe de las primas de los seguros, entre otros. 

Desventajas de comprar piso para alquilar

• Falta de liquidez: una de las principales desventajas de la vivienda es que se trata de un activo ilíquido. Por lo tanto, si necesitamos disponer del dinero de manera inmediata no podremos hacerlo y, dependiendo de la ciudad que elijamos, si vendemos el inmueble necesitaremos más o menos tiempo. Según datos de Idealista, el 20% de las casas se vende en menos de una semana; el 15% tarda de una semana a un mes; el 21% entre uno y tres meses; el 29% entre tres meses y un año, y al 14% le lleva más más de un año.
• Poca diversificación: invertir en un inmueble puede ser jugárselo todo a una carta y no siempre puede salir bien. Dependiendo de la zona que elijamos obtendremos más o menos rentabilidad. Sin embargo, a largo plazo es muy difícil prever cómo van a evolucionar los precios en determinadas zonas. Y es que, mientras que algunas áreas se ponen de moda, otras dejan de ser atractivas. Por lo tanto, si se elige mal y solo tenemos un activo hay pocas probabilidades de recuperar y rentabilizar esa inversión.
• Exige reinversiones periódicas: otro de los puntos negativos de la inversión en vivienda es que esta lleva una serie de gastos asociados. Además de hacerse cargo de impuestos municipales o reparaciones si se producen desperfectos, el propietario se verá obligado a reinvertir cada cierto tiempo en el inmueble para mantenerlo en perfecto estado y poder aprovechar su rentabilidad. 

Alternativas de inversión inmobiliaria: opciones para no comprar un piso

Aunque invertir en un inmueble puede ser una opción interesante en estos momentos si tenemos en cuenta la rentabilidad bruta del alquiler, siempre tendremos que elegir muy bien la ciudad y la zona a invertir si no queremos que nuestra inversión nos genere pérdidas en términos de rentabilidad. Y es que no siempre la mejor alternativa para invertir en inmobiliario tiene porqué ser la vivienda. 

En el mercado existen diferentes alternativas que pueden resultar más interesantes dependiendo de nuestro perfil inversor. 

Invertir en fondos de inversión inmobiliarios

Una de las mejores alternativas de inversión inmobiliaria para quienes quieren tener presencia en el sector inmobiliario en sus carteras son los fondos de inversión. La inversión en este sector puede realizarse de dos formas: una de ellas son los fondos que invierten de manera directa en activos inmobiliarios destinados al alquiler y que, por tanto, no siguen la misma tendencia que el resto de fondos financieros. La otra forma se basa en la inversión de fondos inmobiliarios indirectos, que seleccionan valores que están relacionados de un modo u otro con empresas del sector inmobiliario. 

En Finect encuentras una sección con los mejores fondos de inversión dedicados al sector inmobiliario donde podrás buscar, comparar y elegir el que mejor se adapte a ti. 

Una de las ventajas de los fondos de inversión inmobiliarios es la diversificación de la cartera, pues permite estar posicionados en distintos activos de diferentes partes del mundo al mismo tiempo, una ventaja considerable frente a la compra de un inmueble, ya que supone tener que jugárselo todo prácticamente a una carta y confiar en que la zona que hayamos elegido sea rentable. 

Actualmente, dentro de la categoría de fondos de inversión inmobiliarios solamente los indirectos de Europa y la zona euro están en positivo en lo que va de año. 

Invertir en Socimis

Otra de las alternativas de inversión inmobiliaria son las Socimis, que son empresas cotizadas que basan su negocio en la compra, promoción y rehabilitación de activos urbanos que se suelen destinar al alquiler. Las socimis son un vehículo de inversión colectiva a caballo entre los fondos y las empresas inmobiliarias que permiten a sus partícipes estar presentes dentro del mercado de la vivienda sin tener que apostar todo el dinero a un activo en concreto (un inmueble) y sin estar condicionados por su falta de liquidez. Se trata de un formato basado en los famosos REITs (Real Estate Investmen Trust) nacidos en EEUU en los años sesenta. 

Para que una empresa sea considerada como socimi debe tener como mínimo una cartera de inmuebles (que pueden ser viviendas, oficinas, locales comerciales, naves...) destinada en un 80% al alquiler. Asimismo, tienen la obligación de retribuir anualmente a sus accionistas, repartiendo el 80% de los dividendos que obtienen a través de las rentas por el alquiler, el 50% del beneficio por venta de inmuebles y el 100% del obtenido a través de dividendos por participación en otras socimis. 

Este último punto es interesante sobre todo para aquellos inversores que invierten en el mercado inmobiliario buscando rentas periódicas, ya que estas pueden conseguirse, por ejemplo, a través de los dividendos y no necesariamente comprando una vivienda para alquilarla. 

Actualmente, en el mercado español existen más de un centenar de socimis que cotizan en el BME Growth y en el Euronext Access.

Invertir en crowdfunding inmobiliario

Desde hace algunos años también se han popularizado nuevas formas de inversión. Una de ellas es la conocida como crowdfunding, que permite a los inversores financiar de manera colectiva proyectos empresariales a través de pequeñas aportaciones de capital con las que obtienen a cambio participaciones de la empresa. Una de sus variantes es el crowdfunding inmobiliario, que funciona como un sistema de pequeñas inversiones centradas en el sector inmobiliario mediante plataformas que son las que se encargan de seleccionar y ejecutar esas inversiones. Por lo general, estas plataformas compran inmuebles en grandes ciudades que reforman y posteriormente venden en el mercado.  

No obstante, para conseguir la financiación se suele crear una sociedad limitada una vez se identifica el proyecto en el que se quiere invertir. De este modo, es en esta sociedad en la que el inversor deposita su participación y, una vez generadas las ganancias, la plataforma es la encargada de repartirlas entre sus inversores. 

Aunque se trata de una fórmula de inversión a la que puede acceder cualquier persona (ya que puede hacerse a través de internet con una pequeña participación de 50 euros) es un método que implica riesgos importantes para el inversor, por lo que requiere analizar bien el proyecto en el que se invierte. 

Y es que invertir en inmobiliario, incluso sin hacerlo directamente en vivienda, implica una serie de riesgos que es importante conocer si no queremos arriesgar todo nuestro patrimonio. 

Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.