Claves para evitar que la subida de tipos se traslade a tu hipoteca
La vivienda tiene fama de activo defensivo contra la inflación. Los inmuebles recogen, a su manera, el efecto de un encarecimiento de los precios en la economía. La teoría puede verse superada con la práctica: la concatenación de subidas de tipos cada vez más contundentes por parte de los bancos centrales tiene efectos sobre los distintos activos financieros.
Por ejemplo, en los depósitos, que mejoran su rentabilidad después de una larga década de tipos negativos. En el extremo contrario se encuentran las hipotecas y, en concreto, las firmadas a tipo variable. De esta forma, los particulares que se encuentren en esta situación ya ven cómo las cuotas anuales del préstamo hipotecario se encarecen con la reciente escalada del euríbor. El índice para calcular precios en el mercado de la vivienda se encuentra cerca de máximos de una década a 12 meses.
La Asociación de usuarios financieros (Asufin) estima que el euríbor puede cerrar junio en el 1% y prevé que acabe 2022 en el 1,5%. Según sus cálculos, supondría un sobrecoste en las hipotecas de 830 euros en caso de que las entidades sometan a revisión los préstamos de sus clientes antes del verano. Una revisión a final de año sería peor, con un encarecimiento de 1.127 euros.
"No hay burbuja pero sí un boom inmobiliario. En algunas zonas del país los precios están subiendo a un ritmo muy alto. Hay que tener en cuenta el contexto que está comenzando: subidas de tipos de interés, inflación Esto va a provocar que la capacidad de ahorro del ciudadano medio se reduzca", indicaba recientemente Beatriz Toribio, experta en el mercado inmobiliario, durante una entrevista con Finect.
"Recomiendo comprar a las personas con una situación económica holgada y que puedan acceder a estas condiciones de financiación de tipo fijo, sobre todo. Un 30% o 40% del importe de la vivienda debe de estar ahorrado. Es un activo con rentabilidades interesantes en las grandes ciudades que a corto plazo seguirá subiendo", añade Toribio. Sin embargo, la experta advierte que los productos bancarios a tipo fijo son menos atractivos para las entidades y se está reduciendo su oferta.
¿Existe alguna forma de defenderse de la subida? Sí, estas son las opciones más evidentes.
Subrogación de la hipoteca
Una subrogación permite modificar las condiciones de un préstamo vivo por la compra de una vivienda. Tiene lugar cuando al hipotecado le conceden mejores condiciones en otra entidad o cuando se demanda el cambio de titularidad de la hipoteca.
La primera opción cobra importancia en el contexto actual. Los bancos están reorientando su oferta de hipotecas hacia el tipo variable ante la previsión de que el euríbor siga con su escalada. Por ello, muchos bancos han endurecido sus condiciones de préstamos para hipotecas fijas y en cambio ofertan ahora préstamos para hipotecas variables con condiciones más atractivas. Por ello, el cambio de banco es una opción de subrogar que tiene popularidad entre los usuarios. El cliente toma esta decisión por haber encontrado en otro lugar condiciones más beneficiosas, como tipos de interés más bajos, mejoras en las comisiones o en las cláusulas del contrato. El cambio de entidad, eso sí, supone hacer frente a gastos de hasta 2.000 euros.
La subrogación de deudor es lo mismo que pedir un cambio en la titularidad de la hipoteca. Al comprar un inmueble existe esta posibilidad de realizar la subrogación. A efectos prácticos, habrá un cambio en el nombre del titular que recibe el préstamo de compra de vivienda.
Novación y amortización
La novación consiste en renegociar las condiciones del préstamo a posteriori con la entidad bancaria con la que se ha firmado. Por así decirlo, equivale a la subrogación pero sin salir del banco inicial. El usuario puede pedir cambios en distintos aspectos del préstamo, como la ampliación o reducción del capital prestado, cambios en las condiciones del tipo de interés o de la divisa en la que se formalizó la hipoteca, entre otros aspectos.
Uno de ellos es el sistema o el plazo de amortización. Desprenderse de las cadenas de las deudas al banco por un préstamo recibido. Esa es una de las aspiraciones de los particulares que se hipotecan y deciden acelerar los plazos del préstamo. Esto supone añadir más dinero a la cuota mensual que el prestatario paga a la entidad prestamista con el fin de terminar de pagar antes al banco.
Sin embargo, la novación supone asumir unos gastos notariales y registrales, aparte de la comisión que puede cobrar el banco por llevarla a cabo. Por ello, hay que sopesar la situación personal y, ante la duda, pedir ayuda a asesores financieros expertos en la materia.
Cambiar de variable a fijo
Esta es una opción limitada, ya que muchos préstamos del banco tienen cláusulas que no permiten hacer el trasvase de un tipo de hipoteca al otro. El contexto actual y las futuras subidas de tipos de los bancos centrales que ya descuentan los mercados hacen que para muchas familias el cambio de tipo de variable a fijo cobre atractivo.
Esta opción es gratuita si el préstamo a la vivienda tiene más de tres años de antigüedad. Ahora bien, el cambio de modalidad debe tener la aprobación de la entidad bancaria. En caso de que esta la acepte, se llevará a cabo la novación de la hipoteca comentada anteriormente.
Invertir en inmobiliario, una alternativa
La vivienda, aparte de hogar, juega un importante papel como activo financiero. Los inmuebles tienden a revalorizarse con el paso del tiempo. "La cultura de la propiedad de la vivienda está muy arraigada en España y casi todos los españoles entienden de inversión en inmobiliario. Ahora que el contexto de financiación todavía es favorable aunque vaya a cambiar, la vivienda actúa como valor refugio", sostiene Beatriz Toribio.
Con todo, aparte de la compra directa, cada vez existen más opciones para posicionarse en este activo financiero. Una de ellas es la compra de participaciones en sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria. Las socimis son compañías que tienen una cartera de inmuebles urbanos y consiguen ingresos del alquiler de estos edificios. Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial son las firmas de este tipo más conocidas en España. Ambas cotizan en el Ibex 35.
Asimismo, los fondos de inversión inmobiliarios forman parte de las carteras de muchos particulares y gestores que buscan un punto adicional de diversificación en sus inversiones. Muchos de ellos se pueden consultar en el escaparate de Finect, como el Nordea Global Real Estate. "Un fondo antiguo con magnífica trayectoria de largo plazo", señala Santiago Gil Luezas, asesor financiero y socio fundador de Personal Family Office.
La gestora británica Schroders dispone del fondo de inversión Schroder ISF Global Cities, contratable desde 1.000 euros. "Se trata de un fondo que invierte en REITs o sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria, lo que resulta muy interesante para diversificar y descorrelacionar nuestra cartera. El sector inmobiliario fluctúa con cierto letargo respecto al ciclo económico y bursátil, actuando de valor refugio en tiempos de recesión", aduce sobre este producto Xabier Marañón, consejero delegado de Benwar Enterprises.
Crowdfunding, la última tendencia
Finalmente, el crowdfunding inmobiliario es la forma más novedosa de invertir en inmobiliario. Este modelo se basa en congregar a varios ahorradores para comprar una propiedad o financiar la ejecución de una promoción. Tras realizar las aportaciones, los inversores se convierten en copropietarios del edificio y se benefician de las rentas generadas del alquiler o venta del inmueble.
Esta inversión se gestiona a través de una plataforma de crowdfunding, que localiza oportunidades y las difunde a través de su página web. A cambio, recibe una comisión por las inversiones realizadas. Una de las más asentadas es Urbanitae, desde cuya web los usuarios invierten en proyectos inmobiliarios con aportaciones desde los 500 euros.
La versión original de este artículo apareció publicada en elEconomista el 21/06/2022.
