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La ‘Ley de Cuba’ se puso en marcha en el siglo XIX para que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuviesen tiempo de regresar cuando sus padres falleciesen y poder así reclamar su parte de la herencia. Desde entonces muchas cosas han cambiado: ni colonias españolas, ni distancias tan largas para que el heredero emigrado regrese al país… pero una cosa permanecía inmutable hasta ahora: los obstáculos que este artículo, el 28 de la Ley Hipotecaria, ponía a la venta de inmuebles heredados.

El Gobierno ha tomado cartas en el asunto y desde el 3 de septiembre se agilizarán las operaciones inmobiliarias de bienes con origen en herencias. Así, el heredero de una vivienda será directamente titular, algo que como veremos no ha tenido el amparo legal durante muchas décadas. 

¿Cómo funciona la ‘Ley de Cuba’? 

La última modificación de esta disposición normativa se produjo en la década de 1940, pero ya se contemplaba (y practicaba) en el siglo XIX. Entonces, respondía a una realidad social. España aún contaba con los rescoldos del antiguo Imperio, los territorios de ultramar de Cuba y Filipinas. Sin embargo, las comunicaciones de la metrópoli con esas colonias resultaban lentas. Era relativamente común que el heredero de un inmueble apareciera meses después del fallecimiento reclamando la vivienda, lo cual generaba un problema sobre a quién le correspondía la propiedad de dicho inmueble.

Esta práctica se adoptó legalmente durante el Franquismo. El artículo de la Ley Hipotecaria que la recoge y que está a punto de desaparecer obliga a esperar dos años hasta otorgar la plena titularidad del inmueble a los herederos no directos, como los sobrinos o hermanos. Esto implicaba que la ley protegía hasta ahora los intereses del heredero más cercano (el hijo, por ejemplo), a la espera de que éste apareciese, o incluso ante un posible comprador si la decisión adoptada fuese vender la propiedad.

Durante este periodo de 24 meses pueden aparecer otras personas reclamando parte de esa herencia y no haber testamento. En este caso, el inmueble debería repartirse incluyéndolos a ellos. Este artículo nace para proteger al heredero real frente al aparente siempre y cuando no exista un testamento. Es decir, no es aplicable para los inmuebles que han sido legados dentro de un testamento.

“Este artículo ha sido una cautela adecuada en un momento social y tecnológico pasado, pero hoy en día ha perdido su sentido”, afirma el letrado Abel Marín en declaraciones a la web de Abogacía del Estado. El también autor del libro ‘Protege tu herencia’ considera que “las redes sociales y  la comunicación entre personas en todo el mundo han ayudado a reducir las posibilidades de ocultar a un heredero el fallecimiento de alguien del que pudiere recibir una herencia”.

¿Qué implicaciones tiene?

Además de demorar la transmisión de los inmuebles, el artículo 28 tiene consecuencias financieras negativas para el heredero. Los bancos consideran arriesgado conceder una hipoteca sobre una vivienda en esta situación. La inseguridad de que puedan aparecer en escena herederos que reclamen la propiedad o su reparto afectaría tanto a los compradores como a las entidades financieras. Y en casos extremos, el comprador puede llegar a hacer frente a la hipoteca y quedarse sin esa vivienda.

La pandemia ha puesto de manifiesto la importancia y las consecuencias de la ‘Ley de Cuba’. La tasa de mortalidad cada vez mayor supuso también más muertes inesperadas y sin testamento. Según el INE, entre enero y mayo se han contabilizado 85.186 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias en España, una media de 564 al día. Se trata de la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007.

El Gobierno defiende suprimir el artículo 28 de la Ley Hipotecaria "dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas", reza una parte del Boletín Oficial del Estado, donde se recoge la medida. 

¿Qué opciones tiene el comprador si la vivienda está sujeta al artículo 28?

La primera opción a valorar es llegar a un acuerdo con los propietarios para realizar un alquiler con opción a compra hasta que termine ese periodo de dos años. Así no peligraría la operación de compraventa si apareciese un nuevo heredero. Si fuera el caso, sería el heredero quien continuaría con el proceso de compraventa o rescindiría el contrato cuando termine, pero el comprador no se estaría comprometiendo a nada.

Otra opción menos conocida y que seguramente nos recomendará la entidad financiera es pignorar la hipoteca. Significa que el banco retiene como “prenda” una cantidad de dinero al vendedor, al que se le irá devolviendo poco a poco. De esta manera, la entidad se asegura no perder el dinero entregado.

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable?

 

¿Cuándo entra en vigor su derogación? 

La derogación de este artículo ha pasado desapercibida. Esto es debido a que el BOE incluye este cambio dentro de la reforma de apoyo a las personas con discapacidad, publicado el pasado 3 de junio. 

El Gobierno establece en el BOE un periodo transitorio de 3 meses y, el 3 de septiembre, desaparecerá de la legislación española. Desde entonces, se agilizarán las operaciones inmobiliarias con bienes procedentes de herencias y el heredero, con independencia de su grado de parentesco con el fallecido, será directamente el titular de la propiedad. 

¿Qué sucede si aparece un hijo?

Aunque se liquide la 'Ley de Cuba', ¿un heredero puede perder el derecho de una propiedad si aparece otro familiar directo, por ejemplo un hijo? Marín explica que las herencias con testamento quedan blindadas incluso en casos como este: “el heredero no perderá esta condición, pues lo ordenó el testador y por tanto al hijo le asistirá su derecho a reclamar la legítima, pero nunca tendrá la condición de heredero”.

En resumidas cuentas, un heredero directo puede reclamar la porción de herencia que la ley reconoce a los herederos forzosos (hijos o descendientes o, a falta de ellos, los padres o ascendientes). 

La reclamación de una vivienda por herencia por parte de un hijo cambia cuando no hay testamento de por medio. Si una persona consigue acreditar que es hijo de quien deja una herencia a su muerte, podrá impugnar en juicio el acta de declaración de herederos y si prospera ser declarado único heredero.