¿Cuánto durará la crisis inmobiliaria china?

Los datos recientes de China no fueron muy alentadores y sugirieron que el crecimiento secuencial del PIB en el tercer trimestre podría no mostrar ninguna mejora con respecto al aumento del 0,7% intertrimestral del segundo trimestre. Esto está muy lejos de los niveles de crecimiento necesarios para alcanzar el objetivo del 5% fijado por el país. Ante esta desaceleración, China anunció a finales de septiembre un plan de medidas de estímulo económico con el que reconducir el rumbo de económico del gigante asiático. 

A falta de conocer el impacto real de este nuevo paquete de medidas, creemos que China no alcanzará su objetivo de crecimiento del PIB del 5% este año. También prevemos que la actividad económica se enfríe aún más en 2025.  

La crisis inmobiliaria sigue pesando 

La economía nacional presenta algunos aspectos positivos, como la inversión en manufacturas e infraestructuras.  La crisis de la vivienda sigue pesando mucho en la economía, tanto directamente, a través de la actividad inmobiliaria, como indirectamente, por la pérdida de confianza y los efectos sobre la riqueza. 

Las ventas de viviendas ya han descendido más de un 50% desde mediados de 2021, alcanzando los niveles de 2010. El desplome de las viviendas iniciadas ha sido aún más profundo, mientras que los datos oficiales muestran que los precios de la vivienda también siguieron cayendo. Los compradores de viviendas nuevas y de segunda mano han perdido un 6% y un 13%, respectivamente, desde mediados de 2021. 

Todo esto nos lleva a preguntarnos cuánto durará la crisis inmobiliaria. Según nuestro análisis de los datos de 20 grandes economías publicados por el Banco de Pagos Internacionales (BPI), las correcciones del precio de la vivienda duran por término medio casi seis años, con caídas de los precios nominales de casi el 30% (véase la siguiente tabla). 

Además, los precios de la vivienda suelen tardar otros seis años aproximadamente en recuperar sus máximos anteriores, y en algunos casos, como Japón y España, se tarda mucho más en recuperar las pérdidas, si es que alguna vez se recuperan. 

Esto implicaría que a la actual corrección inmobiliaria en China le quedan aproximadamente tres años, lo que supondría nuevas caídas significativas de los precios de la vivienda. En todo caso, podría argumentarse que la caída en China durará más que la media, dado el grado de sobrevaloración del mercado inmobiliario y las tendencias demográficas, que implican una demanda estructuralmente más débil de bienes inmuebles a largo plazo.  

Nuestro análisis muestra que las correcciones de la vivienda tienden a alcanzar a la economía en general. En las principales economías analizadas, el crecimiento del consumo privado fue, por término medio, entre 5 y 6 puntos porcentuales más lento durante las correcciones inmobiliarias que en el momento de máximo de los precios de la vivienda de la década anterior. 

Unas condiciones de demanda más débiles también recortaron casi un 2% en puntos porcentuales la tasa anual de inflación subyacente.  

Las condiciones exigen claramente una actuación política más agresiva 

Esto concuerda con nuestra opinión de que el crecimiento económico en China seguirá siendo moderado y que las expectativas de que la inflación repunte el próximo año son optimistas. 

En todo caso, el crecimiento del consumo en China ha sido hasta ahora relativamente resistente. Mientras que contribuyó en un 4% al crecimiento del PIB en la década anterior al pico de precios de la vivienda de mediados de 2021, actualmente lo hace en un 3%. Esto sugiere que, en caso de una corrección prolongada del mercado inmobiliario, el gasto de los consumidores podría verse más afectado. Una inflación subyacente que apenas aumenta mes a mes y una economía sobreabastecida y muy apalancada implican que la deflación total sigue siendo un riesgo claro. 

El resultado de todo esto es que las condiciones macroeconómicas de China exigen claramente una actuación política que venga acompañada de medidas como las anunciadas a finales de septiembre. Parece claro que las anteriores iniciativas políticas para estabilizar el mercado de la vivienda, como la reducción de los tipos de interés hipotecarios y la relajación de la normativa sobre la compra de propiedades, no han funcionado. 

Ciertamente, la brecha que se ha abierto entre los tipos de interés y el endeudamiento hipotecario implica que los potenciales compradores de vivienda no están dispuestos a comprar inmuebles a ningún nivel de tipo hipotecario. 

El estímulo fiscal ha apoyado la actividad en algunos sectores, como la inversión en infraestructuras, pero hasta ahora no ha sido lo suficientemente grande como para compensar la crisis inmobiliaria. Dado que el impulso del crédito suele adelantarse a la actividad unos nueve meses, se trata de una señal negativa para la actividad en 2025. Y como el impulso de la emisión de deuda pública empieza a perder fuerza, las perspectivas pueden deteriorarse aún más en los próximos meses. 

Es posible que los responsables políticos estén a la espera de los resultados de las elecciones estadounidenses de noviembre, que podrían tener importantes repercusiones para la economía y los mercados financieros chinos, para anunciar medidas adicionales. En cualquier caso, se necesitan medidas mucho más decisivas para que China vuelva a superar las expectativas. 
 

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