Tradicionalmente, en España, las personas tienen gran parte de su patrimonio en inmobiliario, en ocasiones la práctica totalidad de sus inversiones se centran en una vivienda. Algo que va en contra de los principios de diversificación y liquidez de las inversiones. Pero este no es el tema que quiero tratar, sino que abordaré el tema de sacar rentabilidad del inmueble con su alquiler o venta.
Claramente dependerá de las circunstancias que vendrán marcadas por las necesidades del cliente, así que haré varios supuestos.
Si la intención de la persona es mantener el inmueble, tenerlo cerrado sin uso no aporta valor, e incluso en algunos casos puedes llegar a pagar más impuestos. El inmueble irá ganando valor con el tiempo, pero hasta que no lo vendamos no habremos podido sacarle beneficio alguno.
Está claro que la gestión del alquiler y los inquilinos es en ocasiones una molestia, pero existen alternativas para delegar esta parte a terceros (empresas especializadas en alquiler seguro, o dedicarlo a alquiler social con la garantía del propio ayuntamiento como en el caso de Barcelona).
Desde el punto de vista de fiscalidad, actualmente, la renta percibida tiene un 60% de bonificación. Es decir, sobre lo cobrado sólo se debe tributar el 40%. Pero aún hay más, al importe resultante hay que restarle los gastos, que entre otros son:
- Intereses de la hipoteca (en caso de estar hipotecada)
- Cualquier reforma relativa a la vivienda.
- Tasas municipales IBI, basuras, etc…
- Gastos de comunidad.
- Gastos de gestión.
La cantidad final, después de restarle las bonificaciones y gastos, tributará como rendimientos del trabajo. Por tanto, será un añadido a tu salario a efectos fiscales.
En el caso de Cataluña, esto se traduce en que en el peor de los casos, fiscalmente hablando, que sería cobrar por encima de los 175.000€ (tramo máximo IRPF en la comunidad) y sin tener ningún tipo de gastos a deducir (algo imposible, siempre habrán como poco tasas), se deberá pagar algo más del 19% de la renta total percibida.
En un ejemplo más modesto, de una persona con un salario de 40.000€ brutos anuales debería pagar menos del 15% de la renta obtenida por el alquiler. Esto sin deducir los gastos derivados del alquiler, una vez incluidos, el porcentaje se reduce.
Por tanto, alquilarlo tiene un buen tratamiento fiscal. Y nos permitirá obtener mayor rentabilidad del bien: por una parte la renta mensual por alquiler, y por otra el aumento del valor del inmueble con el paso del tiempo.
De media, se considera que un piso ofrece una rentabilidad bruta del 5% de su valor. Es decir, de un piso de 144.000€ de media se ingresaría un alquiler bruto de 7200€/año.
Para el caso de la venta, puede ser recomendable en casos en los que la persona cuenta con varios inmuebles, y todo su patrimonio está compuesto por estas viviendas. Bajo estas circunstancias una buena opción sería diversificar las inversiones, rebajando su exposición al mercado inmobiliario vendiendo alguna vivienda e invirtiendo el dinero en productos con mayor liquidez.
Pero hay caso en los que la persona piensa en deshacerse de un inmueble por necesidad de dinero en efectivo, por ejemplo para pagar unos estudios, abrir un negocio, etc…
Para este último, si el piso no tiene cargas, por qué no hipotecarlo!. Os pongo un ejemplo:
Disponemos de un piso de valorado en 144.000€ (sin cargas) del que obtenemos 7.200€/año. Pero para pagar unos estudios en el extranjero para los hijos necesitamos 40.000€.
Aquí podríamos pedir un préstamo hipotecario de 40.000€ sobre el inmueble, a 15 años y con un interés fijo del 2.5%, deberemos hacer frente a unos 300€/mes, es decir 3600€/año. La mitad de lo que ingresamos por su alquiler.
Con esta fórmula conseguimos disponer del 40.000€, conservar el bien y seguir obteniendo una renta de 3.600€/año brutos por su alquiler. Hemos conseguido el objetivo sin destruir patrimonio.
Aunque casos hay muchos, estos son algunos de los más comunes, espero que te haya resultado interesante.
En planificación financiera hay que tener en cuenta el global de la situación financiera del cliente con el fin de optimizarla fiscalmente y ayudar a conseguir los objetivos de vida con el mínimo esfuerzo. Este es el trabajo que realizamos a diario en Quiero Asesorarme.
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