¿Cómo declarar la venta de una vivienda? Te lo contamos todo

Si has vendido tu casa en 2024, Hacienda te está esperando en la declaración de la renta para que pases por caja en 2025. Y es que, vender tu casa no está exento de tributar en el IRPF. En otras palabras, tendrás que pagar impuestos por el beneficio que hayas logrado.

Cómo tributa la venta de una casa en el IRPF

La venta de vivienda tributa como ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF dependiendo de si has ganado o perdido dinero con la operación. Además, si el resultado fue positivo, es muy fácil que estés obligado a presentar el IRPF solo por la cuantía de la ganancia. Para que lo entiendas mejor, si has ganado más de 1.600 euros con la venta de la casa, tendrás que hacer la renta. 

Más allá de la vivienda ¿sabes realmente qué casillas tienes que marcar en tu declaración? Quizás es posible que se te esté escapando alguna. Aquí tienes un 'manual' completo para ayudarte a hacer la declaración por internet paso a paso.

Como se calcula la ganancia patrimonial por la venta de inmueble en el IRPF

Los impuestos que pagas por vender tu casa dependen principalmente de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. 

Dentro del coste de la vivienda también podrás incluir los impuestos que pagaste en la compra y las mejoras que hayas realizado (ojo, obras de mejora, pero no de conservación en general).

De forma resumida, el precio de adquisición equivale al precio que pagaste por la casa más los impuestos y mejoras que hayas hecho. Mientras, el precio de transmisión se calcula como el precio de venta menos los gastos e impuestos de la transacción.

Esto también se aplica a las donaciones de vivienda. Y es que, para Hacienda una donación es como una venta a efectos de IRPF. La única diferencia es que en este caso el precio de venta será el precio que figure en la donación. 

Si la diferencia entre el precio de venta y de compra es negativa, estás ante una pérdida y si es positiva, ante una ganancia. En otras palabras, has perdido dinero.

Y si has perdido dinero, no tendrás que pagar impuestos en la renta. Sin embargo, sí que podrás usar esa pérdida para compensar otras ganancias patrimoniales (luego te lo explico en detalle)

El siguiente paso es ya incluir la venta de la casa en la declaración de la renta.   

Cómo poner la venta de la casa en la declaración de la Renta paso a paso

¿Cómo se refleja pone la transmisión de la casa en el IRPF? ¿En qué casillas hay que incluir los datos de la venta de la vivienda?

Los datos de la venta de vivienda se incluyen en el apartado F2 de la renta 2024 y, más concretamente en la página 15 del modelo 100 de IRPF. En Renta Web, lo verás reflejado en el apartado de ganancias y perdidas patrimoniales.

Estos son los pasos a seguir para incluir la venta de la casa en la renta:

Identifica la vivienda y su situación

Lo primero será indicar quién transmite la vivienda e identificarla a través de su referencia catastral y su situación. Es decir, si la casa es la vivienda habitual y el porcentaje de propiedad que ostentas. Esto se hace en las casillas de la 1815 a la 1843.

Indica cuándo compras y vendes la casa

En las casillas 1824 y 1825 deberás poner la fecha exacta de compra y venta de la vivienda. Estos datos los usaba antes Hacienda para calcular el coeficiente de actualización, uno de los elementos clave para pagar menos impuestos al vender tu casa que ya no se aplican.

Indica el precio de venta

El siguiente paso para poner la venta de la vivienda en el IRPF es indicar el precio de venta y de compra. Esto se hace en la casilla 1826. Al pulsarla en el programa Renta Web se abrirá un desplegable en el que poner tanto el precio de adquisición como el de la transmisión.

Además, Hacienda también te preguntará en este punto si hay una parte del dinero que se destinará a constituir una renta vitalicia o si vas a reinvertir parte del dinero en la compra de otra vivienda habitual. La razón es que en ambos casos podrás aplicar una exención a la tributación por la venta de la vivienda. 

En otras palabras, no tendrás que pagar impuestos por la ganancia que obtengas si vendes tu casa para comprar otra, tienes más de 65 años y era tu vivienda habitual o si usas ese dinero en una renta vitalicia.

Es importante destacar que, para beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual, la nueva vivienda debe adquirirse en un plazo de dos años desde la venta de la anterior y destinarse a residencia habitual durante al menos tres años. Además, las personas mayores de 65 años que vendan su vivienda habitual están exentas de tributar por la ganancia obtenida, sin necesidad de reinvertir en otra vivienda.

Si la vivienda vendida no es la habitual, pero el importe se destina a constituir una renta vitalicia, también se puede aplicar la exención, siempre que no supere los 240.000 euros.

Atina con el precio de compra

Al vender tu casa pagarás impuestos por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión. La clave en este punto pasa por afinar el valor de la compra de la casa. Este valor va más allá del precio que pagaste por la casa.

Dentro del valor de compra también podrás sumar los impuestos que pagaste como el IVA o el ITP y las reformas, obras y mejoras que hayas realizado en la vivienda, siempre que conserves un justificante de las mismas.

Hasta el 31 de diciembre de 2025, se mantiene la posibilidad de aplicar deducciones en el IRPF por las obras realizadas para mejorar la eficiencia energética de la vivienda. Estas deducciones pueden alcanzar hasta el 60% del importe invertido, dependiendo del tipo de mejora y del ahorro energético conseguido. Es fundamental conservar todos los justificantes y certificados que acrediten dichas mejoras para aplicarlas correctamente en la declaración de la renta.

También puedes sumar los gastos de gestoría que pagaste en su momento.

Mientras, al precio de transmisión podrás restar los gastos relacionados con la venta, desde la gestoría hasta los gastos de la inmobiliaria. 

¿Es una ganancia o una pérdida patrimonial?

Una de las ventajas de Renta Web es que el propio programa se encarga de hacer todos los cálculos. Una vez introduzcas los datos de la compra y las fechas, podrás ver el resultado entre las casillas 1831 y 1833. Ahí aparecerán todos los números de la operación y el total de la ganancia o pérdida patrimonial en la renta.

En la casilla 1844 tendrás en resumen de la venta o ventas de viviendas que hayas realizado.

Cuántos impuestos pagas por la venta de la vivienda

Con esto, habrás terminado de poner la venta de la vivienda en la renta. Ya solo te quedará revisar cuántos impuestos pagas en total.

Como cualquier otra ganancia o pérdida patrimonial, la venta de la casa tributa a los tipos del ahorro, que van del 19% al 30% dependiendo de la cuantía de la ganancia y se aplican de forma progresiva. A partir del 1 de enero de 2025, las ganancias patrimoniales superiores a 300.000 euros pasan del 28% al 30%. Los tramos actualizados a 2025 para la declaración de la Renta 2024 son, por tanto:

• Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros – 21%
• Ganancias entre 50.000 y 200.000 euros – 23%
• Ganancias entre 200.000 y 300.000 euros – 27%
• Ganancias superiores a 300.000 euros – 30%

Por ejemplo, si has obtenido una ganancia de 350.000 euros al vender tu casa, pagarás:

• Por los primeros 6.000 euros: 19% → 1.140 euros
• Por los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000 euros): 21% → 9.240 euros
• Por los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000 euros): 23% → 34.500 euros
• Por los siguientes 100.000 euros (hasta 300.000 euros): 27% → 27.000 euros
• Por los últimos 50.000 euros (hasta 350.000 euros): 30% → 15.000 euros

Total a pagar: 1.140 + 9.240 + 34.500 + 27.000 + 15.000 = 86.880 euros.

¿Y si has perdido dinero vendiendo la casa? ¿Cómo debo declarar la venta de una vivienda con pérdidas?

Podrás compensar la pérdida con otras ganancias patrimoniales de ese año o de los cuatro ejercicios siguientes.

Es decir, primero se restará ese dinero que has perdido al beneficio que hayas obtenido con otras ganancias y pérdidas patrimoniales. Dentro de esta categoría entran la mayoría de tus inversiones, como fondos de inversión, acciones, ETFs, criptomonedas...

Esta compensación de las pérdidas por la casa se hace de forma automática. En las casillas que van de la 0418 a la 0424 podrás ver el resumen. 

Si, como es normal, el resto de ganancias patrimoniales no cubre la pérdida por la venta de la vivienda, el resultado es que habrás perdido dinero en todo el ejercicio y dispondrás de cuatro años más para seguir compensando.

 ¿Si vendo mi vivienda habitual, qué tengo que pagar a Hacienda?

Cuando vendes tu vivienda habitual, debes declarar el resultado en el IRPF, ya sea una ganancia o una pérdida. La llamada tributación por la venta de vivienda se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión (lo que recibes por la venta) y el valor de adquisición (lo que pagaste más gastos y mejoras). Si el resultado es positivo, se considera un incremento patrimonial por venta de vivienda, y tributa en la base del ahorro del IRPF, con tipos que van del 19% al 28% según el importe.

Sin embargo, si el resultado es negativo, se genera una pérdida patrimonial por venta de vivienda, que puede utilizarse para compensar otras ganancias en la declaración. Además, si reinviertes todo el dinero obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual, puedes quedar exento de tributar por el beneficio obtenido, siempre que cumplas ciertos requisitos. 

¿Cómo tributa la venta de un inmueble?

Tanto si vendes una vivienda habitual como una segunda residencia, deberás incluir la operación en tu declaración como parte del IRPF por venta de inmueble. En ambos casos, se genera una ganancia o pérdida patrimonial que hay que declarar. Este tipo de operaciones están sujetas al IRPF por venta de vivienda y, por tanto, deben calcularse con precisión para evitar errores y sanciones.

En el caso concreto de vender un piso, el IRPF de la venta de piso obliga a declarar el beneficio neto obtenido, que formará parte del saldo de ganancias y pérdidas patrimoniales del ejercicio. Si hay una pérdida, también podrá compensarse. Todo forma parte de la tributación por la venta de vivienda, un aspecto clave para muchos contribuyentes, sobre todo aquellos que han vendido un inmueble tras años de revalorización o en un momento de bajada de precios.

Este contenido se ha elaborado bajo un criterio editorial y no constituye una recomendación ni propuesta de inversión. La inversión contiene riesgos. Las rentabilidades pasadas no son garantía de rentabilidades futuras.

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