He vendido mi vivienda: ¿cómo lo pongo en la renta?

He vendido mi vivienda: ¿cómo lo pongo en la renta?

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Si has vendido tu casa en 2020 Hacienda te está esperando en la declaración de la renta 2020 para que pases por caja. Y es que, vender tu casa no está exento de tributar en el IRPF. 

Cómo tributa la venta de una casa en el IRPF

La venta de vivienda tributa como ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF dependiendo de si has ganado o perdido dinero con la operación. Además, si el resultado fue positivo, es muy fácil que estés obligado a presentar el IRPF solo por la cuantía de la ganancia.

Por otro lado, ¿sabes realmente qué casillas tienes que marcar en tu declaración? Quizás es posible que se te esté escapando alguna. Por eso te dejamos a continuación una herramienta que te puede ser de gran utilidad a la hora de hacer tu declaración.

Los impuestos que pagas por vender tu casa dependen principalmente de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. Dentro del coste de la vivienda también podrás incluir los impuestos que pagaste en la compra y las mejoras que hayas realizado (ojo, obras de mejora, pero no de conservación en general).

Como calcular la ganancia patrimonial en la venta de la casa

Esto también se aplica a las donaciones de vivienda. Y es que para Hacienda una donación es como una venta a efectos de IRPF. La única diferencia es que en este caso el precio de venta será el precio que figure en la donación. 

Si la diferencia entre el precio de venta y de compra es negativa, estás ante una pérdida y si es positiva, ante una ganancia. Si has perdido dinero, no tendrás que pagar impuestos, pero sí podrás usar esa pérdida para compensar otras ganancias patrimoniales (luego te lo explico en detalle)

El siguiente paso es ya incluir la venta de la casa en la declaración de la renta.   

Cómo poner la venta de la casa en la renta

Los datos de la venta de vivienda se incluyen en el apartado F2 de la renta 2020 y más concretamente en la página 16. Estos son los pasos a seguir:

Identifica la vivienda y su situación

Lo primero será indicar quién transmite la vivienda e identificarla a través de su referencia catastral y su situación. Es decir, si la casa es la vivienda habitual y el porcentaje de propiedad que ostentas. Esto se hace en las casillas de la 1624 a la 1630.

Indica cuándo compras y vendes y el precio al que lo haces

En las casillas 1631 y 1632 deberás poner la fecha exacta de compra y venta de la vivienda. Estos datos los usará Hacienda para calcular el coeficiente de actualización, uno de los elementos clave para pagar menos impuestos al vender tu casa.

El siguiente paso para poner la venta de la vivienda en el IRPF es indicar el precio de venta y de compra. Esto se hace en la casilla 1633. Al pulsarla en el programa Renta Web se abrirá un desplegable en el que poner tanto el precio de adquisición como el de la transmisión.

Además, Hacienda también te preguntará en este punto si hay una parte del dinero que se destinará a constituir una renta vitalicia o si vas a reinvertir parte del dinero en la compra de otra vivienda habitual. La razón es que en ambos casos podrás aplicar una exención a la tributación por la venta de la vivienda. En otras palabras, no tendrás que pagar impuestos por la ganancia que obtengas si vendes tu casa para comprar otra, tienes más de 65 años y era tu vivienda habitual o si usas ese dinero en una renta vitalicia.

¿Es una ganancia o una pérdida patrimonial?

Una de las ventajas de Renta Web es que el propio programa se encarga de hacer todos los cálculos. Una vez introduzcas los datos de la compra y las fechas, podrás ver el resultado entre las casillas 0385 y 0387. Ahí aparecerán todos los números de la operación y el total de la ganancia o pérdida patrimonial en la renta.

¿Cuánto te va a retener Hacienda?:

Con esto ya habrás terminado de poner la venta de la vivienda en la renta. Ya solo te quedará revisar cuántos impuestos pagas en total.

Como cualquier otra ganancia o pérdida patrimonial, la venta de la casa tributa a los tipos del ahorro, que van del 19% al 23% dependiendo de la cuantía de la ganancia y se aplican de forma progresiva. Son las siguientes:

  • Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
  • Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -21%
  • Ganancias de más de 50.000 euros – 23%

Para que lo entiendas mejor, si has ganado 50.000 euros al vender tu casa y los has puesto en la renta sin otras inversiones. Pagarás un 19% por los primeros 6.000 euros o 1.140 euros. Por el resto hasta 50.000 euros pararás un 21% o 9.240 euros.

En la renta 2021 se suma un nuevo tramo al 26% para las ganancias superiores a 200.000 euros.

¿Y si has perdido dinero? Podrás compensar la pérdida con otras ganancias patrimoniales de ese año o de los cuatro ejercicios siguientes.

Es decir, primero se restará ese dinero que has perdido al que hayas ganado con tus inversiones en fondos de inversión, acciones, ETFs... Esta compensación de las pérdidas por la casa se hace de forma automática. En las casillas que van de la 0418 a la 0424 podrás ver el resumen. 

Si, como es normal, las ganancias no cubren la pérdida por la venta de la vivienda, dispondrás de cuatro años más para seguir compensando.

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