¿Está cambiando el mercado inmobiliario? JP Morgan AM: "Los inquilinos se han vuelto más selectivos"

Los inversores españoles siempre han tenido una gran querencia por el ladrillo. Por eso, la inversión en el mercado inmobiliario es, sin ningún tipo de duda, una de las inversiones alternativas más conocidas. A pesar de su gran popularidad, este mercado es uno de los que más dudas está generando entre los inversores. 

A raíz de las subidas de tipos de interés por parte de los bancos centrales, el sector inmobiliario mundial se enfrenta a un endurecimiento de las condiciones del crédito. Los analistas esperan un retroceso en el número de compraventas de viviendas respecto a otros ejercicios anteriores por el encarecimiento de las hipotecas. 

"Estamos viendo cómo los volúmenes de operaciones se han reducido en los últimos trimestres por los tipos más altos y la inflación", explica Pilar Martí-Fluxá, responsable de desarrollo de negocio de inversión alternativa de JP Morgan Asset Management en España, en la presentación de la Guía de alternativos de la gestora estadounidense correspondiente al segundo trimestre de 2023.

Esta caída de la demanda se une a un proceso de transformación en el que esté inmerso este sector en los últimos años, que se vio acelerado con la pandemia. Además de una mayor apuesta por la sostenibilidad, uno de los cambios más notarios es la reducción de la demanda de oficinas por el incremento del teletrabajo. 

"La superficie total de oficinas alquiladas en Estados Unidos se está reduciendo. Estamos viendo una demanda de oficinas más modesta, pero es normal porque cada vez hay más modelos de trabajo híbridos", señala Martí-Fluxá.

¿Qué otros cambios está experimentado el mercado inmobiliario? Al igual que ha ocurrido en otros sectores, los consumidores se han vuelto más exigentes. "No solamente es que los inquilinos quieren menos metros y que quieren otro tipo de oficinas. Los inquilinos se han vuelto mucho más selectivos", explica.

Esta mayor exigencia de los inquilinos también se está notando en los precios de los activos. "Los inquilinos necesitan menos metros, pero están dispuestos a pagar una prima por asegurarse que los metros que alquilan sean los activos adecuados y tengan todas las características que quieren (zonas verdes, luz natural, bien comunicados…)", señala.

A pesar de la menor demanda, el precio no se está comportando igual si se trata de un edificio antiguo que de una nueva construcción. "Estamos viendo que los precios de algunos activos siguen subiendo. Los precios de los activos de nueva construcción siguen aumentando, mientras que los de los activos ya existentes están más estancados. Esa diferencia ya estaba ahí antes de la pandemia, pero cada vez es mayor", asegura.

"A medida que subían los tipos de interés, la rentabilidad ha ido bajando y, ahora, se encuentra bastante por debajo de su media. Pero hay diferencias entre sectores: el sector industrial ha registrado unos niveles de ocupación más altos; el sector de oficinas ha corregido mucho: y el sector comercial también ha corregido, pero esa tendencia se ha dado la vuelta", explica.

A pesar de las dudas, Martí-Fluxá considera que sí existen oportunidades interesantes en el mercado inmobiliario, pero requiere un análisis exhaustivo. "Hay ciertos vientos en contra para el sector inmobiliario, pero vale la pena mirar con un poco más de detalle porque hay activos que están teniendo tasas de ocupación muy altas y están consiguiendo incrementar los alquileres y, por tanto, generar unas rentas estables y crecientes", afirma.
 

Caída de las captaciones de fondos a inversiones alternativas

La incertidumbre que todavía rodea a los mercados financieros se está dejando notar en las inversiones alternativas. Hasta finales de mayo, la captación de fondos para la inversión alternativas se había situado en los 418.000 millones de dólares estadounidenses, según los datos de JP Morgan AM. 

"Estamos a mediados de año y, respecto al año pasado, parece que los inversores han perdido algo de músculo en cuanto a la captación de fondos para destinar a las inversiones alternativas", afirma Martí-Fluxá.

Si se mantiene el ritmo, todo parece indicar que 2023 será más modesto para las inversiones alternativas que 2022. "No estamos seguros de que este año vayamos a ver un año tan boyante como el año pasado", señala Martí-Fluxá, que atribuye este descenso a las mayores dudas sobre la persistencia de la inflación, la política monetario o la posibilidad de que haya una recesión.

A pesar de esa menor captación de fondos, las reservas de capital todavía están en niveles altos. "Las reservas de capital destinadas a activos alternativos han disminuido algo en los últimos dos años, pero siguen siendo unos niveles muy altos gracias a esos años extraordinariamente fuertes que hemos tenido en la última década", asegura. 

Martí-Fluxá considera que hay que ser selectivo a la hora de invertir en un momento como el actual. "Estamos en un entorno más difícil para levantar capital. Además, ha aumentado el coste de ese capital. Esto va a forzar a los inversores a ser más selectivos en cuanto a las inversiones que hacen y en cuanto a los proyectos en los que deciden invertir. Va a haber ganadores y perdedores. Esto va a provocar unos mercados más eficientes, donde solo los mejores proyectos van a ser capaces de atraer capital", señala.